商品房买卖合同谈判的主要内容

   （一）合同主体
   必须载明买卖双方正确的姓名、名称和住所。

   （二）合同标的
   房屋买卖合同的标的就是房屋。在房屋买卖合同中，应该明确房屋的地点，包括方位、朝向、门牌号等。房地产的用途或使用性质、建筑面积、使用面积等。

   （三）违约责任
   卖方不履行合同主要表现在：逾期交割房屋、交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在问题；等等。买方不履行合同主要表现在：不按规定期限支付价款，无正当理由不受领卖方支付的房屋等。合同中应写明违约金的数或计算违约金的办法。没有约定的，按法律规定支付15%的违约金。

   （四）产权登记
   这既是买卖双方的义务，同时也是他们的权利。如果不办理产权登记，房产转移在法律上就没有效力。日后如发生纠纷，将对房屋所有权人产生不利。因此，在合同中，应明确双方的职责分工、产权登记的时间及有关费用等。

   （五）税费负担
   根据法律的规定，确定双方应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买房人承担的费用，由买方负担。

   （六）其他事项
   合同中还须载明房屋在使用过程中的有关事项(如物业管理单位的选择方式、保修条款、有关税费交纳以及办理房屋买卖登记手续等事项)。根据任何一方当事人的请求，可以增加必要的补充条款，对特殊事项加以约定。

   （七）纠纷的处理
   应载明双方产生纠纷时的处理方式及双方约定的其他事项。合同应由当事人亲自或持有其书面委托书的代理人签署，并注明身份。合同如有改动，应由已签署者在改动的地方补签并加盖印记。

   (八)有关附件
   购房合同多是房地产主管部门印制的统一合同文本，也有采用开发商提供的格式合同。统一印刷的合同是根据公平保护双方权益设置合同条款的，但难以体现购房者对所购住宅的特定事项的要求。开发商所提供的格式合同，是从其单方面利益出发规定合同条款的，很难做到公平，难以保护购房者的权益。因此，购房者有权提出合同的补充条款。
   购房者拿到合同文本后，应花一定时间。例如一天，去研究各项条款。然后用一定时间，例如两天，去设计补充条款。待开发商接受了所有条款后，再与其签订合同并交纳首期房款。合同的补充条款可以规定如下一些内容：
   1  强调开发商必须保证交房时各种手续齐全。开发商在合同文本中对于其开发项目的合法性，即其应履行的手续，往往一带而过。所以，在补充条款中首先强调，开发商交房时必须“五证齐全”否则购房者有权要求赔偿直至解约退房。并详细规定退房赔偿的内容及履行时限，最大限度地保护自己。
   2  对逾期交房做出明确的处理规定。通常在合同中开发商仅规定逾期交房购房者可以索赔，但却未明确如何赔偿。对此，可做量的规定。如规定迟交房三个月，开发商应按每月1万元人民币赔偿。三个月后仍不能交房，买方有权退房，并可获得所付房款的利息，利率按贷款利率计算，时间从付款日起算直至退房款日止。
   3  合同约定面积与实测面积的误差计算及处理。购房合同中一般规定依实测面积计算，但实测面积与约定面积相比常常误差很大。对实测面积不足部分开发商会做出规定以保护其利益，对超出部分如何处理不做规定。对此，购房者可以参照有关规定做出严格限定，如规定误差比例不得超过±3％，否则买方不再支付超出部分的款项。
   4  办理房产证的时限，开发商在合同中只提到其协助买方办理房产证，却不提时限和逾期的责任。对此，购房者可以规定开发商办理房产证的时限。并规定如开发商无法协助买方取得房产证，买方可要求解约退房索取赔偿，还要规定退房后的赔偿问题。
   5  配套设施使用的保证。开发商在宣传、谈判签约时总是对配套设施做十足的保证，而交房时缺东少西。给购房者带来诸多不便。对此，可以在补充条款中规定。开发商必须保证水、电、气、取暖等各项配套设施在交房时能够正常使用，如不能交付使用，开发商免费提供辅助设施，对提供的时间也要做出明确规定。
   6  装修标准和户型图。应将售房时开发商许诺的装修标准和户型图附在合同中。并规定所有材料必须是合格、全新的。否则有权索赔。
   7  要求开发商提供《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》和《房屋验收报告》。其中前两种文件是有关政府部门规定要求必须提供的，后者是纠纷解决和索赔的重要证据。
   8  文字定义。有些开发商利用文字游戏设置陷阱，对此购房者不可忽视。应当在合同或补充协议中明确重要而又有歧义的概念。如对某些文字有疑虑，应向专业人士请教，杜绝后患。