房地产拿地环节税收筹划与风险规避

房地产拿地环节税收筹划与风险规避

胡冬梅

【课程背景】

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。

本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程大纲】

模块一  前期开发阶段的税收筹划

一、房地产行业的当前外部环境分析

1、贸易战影响

2、融资成本影响

3、税制改革影响

二、房地产企业开发模式

（一）招拍挂方式取得开发土地（一级市场）

1、招拍挂方式简介

1）招标投标流程

2）竞拍保证金

3）拍卖竞得土地手续

2、谁做拿地主体？谁做投资主体？集团拿地，子公司开发，谁付款，谁签合同，谁开发票？

1）、土地出让合同签订及变更

2）、业务三流一致的税前列支限制

3、拿新地的类型

1）、净地？毛地？

2）、生地？熟地?

4、耕地占用税由谁承担？

1）、土地出让金中是否包含耕地占用税

2）、出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳

3）、核算科目--应交税费？

5、招拍挂环节几种税？交税时点？计算方法及会计处理

1）、增值税

2）、契税

3）、印花税

4）、房产税

5）、土地使用税

6）、拆迁安置、棚户区改造优惠  财税（2013） 101号土地使用税、印花税

6、土地取得成本的确定

1）、土地成本确定

2）、土地成本的分摊

7、买地开发房地产项目与拿地自建自用的土地财税处理差异

1）、入账成本差异

2）、税款抵扣差异

（二）划拨方式取得土地

（三）二级市场取得土地开发模式

1、单独从二级市场买地

1）、买入老项目土地

2）、买入新项目土地

3）、买入带地上物的土地

4）、以物换地 以地换房、以房换地如何确定计税依据

（四）收购烂尾楼模式取得土地

1）、通过收购其他股权获取该公司开发的在建项目。

2）、土地或在建项目转让。

3）、取得烂尾楼土地的成本及票据

4）、取得破产清算项目土地的成本及入账票据

5）、营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？

（四）合作建房模式：

1、一方出地、一方出资，共同立项开发。

1）、代建代售模式

2）、合作双方的名义办理审批及许可

2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发

3、获得以土地使用权出资的投资

4、整体产权转移

（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？

1、拆迁还建

1）土地取得成本的确定

2）土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？

3）拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？

4）拆旧换新过程中的更名行为

5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？

2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

1）、冲减开发成本的情况

2）、计入补贴收入的情况

3）、计入营业收入的情况

三、新老项目土地的划分

1、新老项目并行，取得土地款项处理

1）、新、老项目的增值税计税方式

2）、同一个项目可否同时采用简易计税和一般计税

3）、新老项目并行时的不可抵扣部分

2、进项税额抵扣限制

1）、拿地时税率/交房时税率抵楼面价进项？

2）、老项目新项目的土地同时存在如何把握不得抵扣进项？

4）、增值税新老项目划分与土增划分有何不同？

——企业税收筹划赋能实战专家

Ø  原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监             

Ø  和润科技（837746）挂牌审计负责人

Ø  原河北方德实业集团有限公司财务总监

Ø  财税实战专家  注册会计师  注册税务师

Ø  中国社科院税务律师，高级税务信息化管理师

Ø  沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人

Ø  沧州博扬税务师事务所有限公司总经理

【个人简介】

Ø  胡老师从事财税工作20余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。

Ø  胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。

Ø  胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。

【讲授课程】

财务类：

《非财务管理者的财务管理》

《财务工作总结及汇报》

《财务分析如何支持企业经营决策》

《财务报表分析与成本管控》

审计类：

《EPC合同模式解析及审计重点》

《国有企业审计实务》

《内审及税务筹划》

《风险导向审计》

内控风险类：

《财务报表中的税务风险透视》

《发票类型风险分析》

《企业经营决策中的税收筹划与税务风险控制》

《企业内控体系风险管理及合同控税》

《全面预算管理》

《成本管控》

税务类：

《个人所得税汇算清缴及风险管理》

《税收筹划与企业利润创造》

《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》

《新收入准则》

《工资薪金社保的涉税知识》

【授课风格】

胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。

故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获。

思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。