房地产企业涉税边缘问题解析筹划

《房地产企业涉税边缘问题解析筹划》

戴卓

【课程背景】

房地产行业是一个特殊的行业，它不仅仅有自己的企业所得税处理办法，也有自己的增值税处理办法，甚至，土地增值税也几乎是为房地产量身定做的，其主要收入来源也是房地产。但是，房地产的税负率却大不相同。有的整体税负率在3.8-5%，有的是6-8%，而有的却达到惊人的9-30%！为什么差距如此之大？正常的房地产行业在我国的税负大环境下，最优税负率是多少？正常税负率是多少？万科集团如何做到公司整体税负率=6.83%？增值税税负率=0.89%？

企业所得税税负率=3.54%，土地增值税税负率=1.9%的？

根据多年的经验，房地产的整体税负率在3.8-5%属于财税系统非常健康；税负率在6-8%算是财税系统比较健康；税负率为9-20%属于未经筹划，自然发展的财税系统；20%以上属于病态财税系统——公司的存在就是为了给国家纳税。

如此大的差距是如何产生的？一个十亿元的盘，纳税总额竟然可以最低交税3800万到最高交税3亿！?其中固然有房地产企业的业务流程与税收操作的特殊性，但更重要的原因是财税系统未经科学设计。而且，由于决定房地产项目成败的一个重要税种——土地增值税是地方税种，导致同一部税法，各地理解，执行有天壤之别。其他税种，也是如此。由此，就形成了很多边缘性的问题，给企业带来了困扰，也带来了机会!如何化困扰为机会？变被动为主动？巧妙利用政策，让企业做到安全的同时，税后利润最高才是目的。

如何能在不违法的基础上，经过科学设计，合法少交税呢？根本不是如何做账的问题，而是如何根据税法边缘如何设计你的方案的问题，今天的内容，就是为这些问题的解决而设计,解决公司的所有涉税点的分析，为我利用，让企业轻装上阵，安全降税，稳健发展。

【课程收益】

Ø  房地产全程疑难问题解析，让你的企业税收优化到最佳点。

Ø  根据不同涉税点，深入解析，指明方向。

Ø  不交冤枉税，用足优惠税，开展筹划税，交足应交税享。

【课程特色】

案例为主，数字说话，有理有据，模仿实战。

【课程对象】

地产开发商集团高层、房地产企业高管、房地产财务管理、房地产销售人员

【课程时间】6-12小时

【课程大纲】

第一节  筹建初期的税收筹划方案

一、设立公司股东的筹划

   什么样的股权构架最适合房地产？如何设计？利弊是什么？

  案例：股权转让如何从缴税一个多亿到不交税？

二、个人非货币性资产投资税收规划

    如何利用非货币投资做到不交税，晚交税？

三、新设项目公司购买土地的筹划

   案例解析：买地几种方式，小心有大坑！如何识别并避免？

四、土地使用权不变更项目合作开发的筹划

   项目合作，如何做到转移亏损？如何变不能抵扣为随意抵扣？

五、土地使用税、契税的纳税时间规划

案例：土地使用税也能筹划？如何做到不交？少交？晚交？这是技术活！

六、新公司小规模期间增值税进项税额抵扣筹划

  增值税不能抵扣，那是因为你技术不行！让抵扣合法且随心所欲！

七、银行不给房地产贷款，如何解决？如何利用供应链金融，解决房地产融资问题？

八、讲故事，也能节税？而且大量节税？

第二节  开发环节税收筹划方案

一、如何筹划合法有效凭证？为什么你的票不能抵扣？如何才能做到合法抵扣？

二、采购环节，如何比价？13%专票和普票比例是多少？

三、房地产企业也能加计抵扣？如何做到？

四、扩大固定资产无形资产核算范围如何规划？

五、一般计税进项税额认证抵扣筹划

六、贷款服务进项税额也能抵扣？如何做到？

七、关联方交易税收筹划

八、集团内关联方无偿占用资金的筹划

九、从小规模纳税人购买苗木等业务规划？

十、单位向个人租房，如何签合同？

十一、合作开发，如何筹划？

案例：大型合作开发案例剖析，让你顿悟！

十二、 多项目配建房，在一个项目里建设，如何分配到各个项目公司？

十三、 红线外成本不能扣？按我说的，你就能扣！而且土增税还能加计！

第三节  销售环节的税收筹划方案

一、增值税纳税义务发生时间为什么很重要？如何破解？

二、企业所得税收入案例：担保损失，如何确认损失？如何实现盈亏公司之间的利润互动？

三、设立分支机构分解收入如何合理筹划？

四、灵活用工平台，如何防范风险？

   案例：上海乐店超市如何签了灵活用工合同还败诉？

   案例：山东抓捕40多人!因为虚开，为什么？

   深度：灵活用工，为何如此企业趋之若鹜？

五、拆迁房屋实物补偿处理筹划

六、折扣销售、低价销售：如何掌握一个合理的税法的度？

七、售后回租促销的税收方案

案例：售后回租，怎么操作才合法而且税负低?一般人想不到。。。

八，买一赠一，如何做到不交税？

九、以老带新”奖励税收规划

十、车位!车位！车位！如何破解车位的涉税问题？终于有答案了

十一、买房送装修，为什么企业这么热衷？

十二、房企出租房，如何做到不交冤枉税？

十三、讲故事，如何省税？

第四节  个人所得税税收筹划方案

一、年薪五十万，如何发放最省税？

二、年终奖、股权激励的税收筹划

三、营销人员业绩提成如何筹划？

四，高管年薪百万，却不用交一分钱税还合理合法？如何做到？

案例，流程，依据

五、私车公用，如何筹划，让企业和个人都满意？

六、股权转让，如何做到从缴税几百万到一分钱不交？

案例一：法人企业的股权转让

案例二：地产公司持有矿业股转如何从一亿个税到不交税？

案例三：税局说你偷税3000万，罚款3倍，滞纳金6000万！如何化险为夷，毫发无损？

七、关联公司两处兼职筹划

第五节  完工后期的税收筹划方案

一、完工交房时间的选择规划

   交房差一天，缴税差一年！

二、对象报备错了，别的就都错了！

三、项目完工，交完土增税，形成大窟窿！如何弥补？潘石屹用实际行动告诉你！

四、股权转让撤资减资筹划

  不干了，撤资！别着急，这里也有道道！

五、母子公司之间资产划转税收筹划

六、亏损企业弥补亏损利用规划

七、利用企业分立低税负转移资产筹划

八、企业注销，你只知道清算？必须交税？那你就多缴税了！

戴卓 教授（北京）

——企业涉税规划，税务实战与涉税危机管理专家

Ø  中国社科院税务硕士中心首批税务律师（CTL）

Ø  美国注册财务规划师（RFP）全球特聘讲师（中国区）

Ø  北大，清华，复旦大学，西安交大，深圳大学等MBA 特约讲师

Ø  中财企协商学院  客座教授

Ø  中税网特约税务专家，中华会计网校特聘专业讲师

Ø  税务系统从事税务工作27年

Ø  抖音税官说税创作者 

【个人简介】

戴老师1993年从高校税务专业毕业后，在税务战线工作近三十年，从管理员，稽查科长，到大企业局任业务骨干；拥有多年管理大型房企，工业企业的税务经验，一直从事一线的稽查，应对，评估等执法工作；兼任多家企业集团的编外税收辅导员，培训各类企业高管及会计人员几千人。曾管理数十家国内外知名年纳税额超过1亿元的500强国企、地产公司、民企的税务事项，具有丰富完整的企业税务管理工作履历。

戴老师多年从事税务系统的培训工作，共计培训税务干部几千人次。戴老师能从税务的专业角度精确审查企业的涉税行为，提供切实可行的节税方案；同时，戴老师能准确甄别偷税和合理避税的界限，提供更加符合税法精神的一揽子解决方案，从多角度立体解决企业所有涉税问题，让企业拥有更明确的涉税界限感。

戴老师还是中国社科院税务硕士中心首批税务律师（CTL），这样能为企业解决涉税问题的同时解决相关的其他法律问题，把行业的税收筹划融入到组织结构、交易流程管控中去讲解，把税务风险与应对筹划的的关系讲得更加深入。

【主讲课程】

《2023年房地产企业涉税边缘问题解析筹划》

《2023电商税筹技巧及应用》

《2023高净值人士避税技巧》

《2023股权转让筹划技巧》

《2023直接税的筹划及落地》

《2023金四系统的监管及应对筹划》

《中小企业涉税现实及筹划》

《2023年企业涉税危机管理技巧与应对》

《2023大数据下的税务稽查，涉税安全与筹划》

《2023药企费用处理专项财税筹划》

《2023年税务约谈技巧分析》

《2023药企费用处理专项财税筹划》

《2023建筑业无票，佣金，公转私等财税难题落地方案及筹划》

《2023制造业颠覆性财税筹划及风险应对》

《2023电商及网红涉税筹划及风险规避》

《2023贸易业的税务风险及化解筹划》

《2023年高净值人士涉税形势及危机应对》

《2023无票支出的税务解决之道》

《2023高管个税筹划及稽查应对》

《法制化环境下的个人财富安全与危机应对》

《从隐私到透明——如何安全安放你的财富？》

《企业不同阶段税务重点筹划及危机管理》

《2023年企业涉税危机管理技巧与应对》

《2023中小企业全程涉税处理与筹划》

《2023年分行业涉税筹划及行业涉税危机管理技巧》

《2023增值税发票风险及危机应对》

《2023物流行业涉税风险及应对筹划》

《2023大数据税务稽查——DT时代的涉税安全与筹划》

【重点特训营】

《2023税商提升训练及总裁税筹必修课程特训营》（三天两夜）

《2023中小企业涉税风险化解及筹划特训营》（3-5天）

《2023民营老总必备：虚开发票的无风险应对特训》（2天）

【学员评价】

戴老师讲课很接地气，深入浅出，案例非常多，容易理解。

——中税网络股份有限公司总裁 周思文

戴老师从最专业的税务角度分析问题，并且给出边界很清晰的答案，在实际工作中几乎百分百适用  ——招商银行武汉支行行长 高文元

戴老师的课程，很有趣，一边笑，一边学习知识，太好玩了     

——中央财经大学蔡昌教授

戴老师课程，解决了我们最需要解决的问题，我想，也只有在税务机关出来的人，才能做到吧！——河南蓝天集团总裁  朱金用