物业公司成本管控

物业公司成本管控

主讲人胡冬梅

【课程背景】

一个物业公司要持续地发展下去，在落实收入的同时，必须要控制支出，合理运用管理费开支，控制各项费用成本，真正做到“量入为出、收支平衡”。 为确保物业公司对物业的正常维修保养，给业主（租户）提供良好的服务，物业公司需

在物业管理中，合理配置人员、物料及相关设施设备，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及设备维护及更新成本管控方面需要更加精细化，加强成本项目的性价比量化测算，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等方面。

【课程时长】

6小时

【课程大纲】

一、物业成本的构成

1、人力成本

2、物资成本

3、能耗成本

4、成本临界控制

二、物业管理的业务模式

（一）、自营方式

1、物业管理各岗位人员配置

1）、公共事务人员劳动定额

2）、保安人员劳动定额

3）、机电维修人员劳动定额

4）、清洁人员劳动定额

5）、园林绿化部人员劳动定额

（二）、出包方式

1、专项业务单一外包

2、组合外包

三、物业成本核算要求

1、成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则

2、成本子目分类

1）物业管理类成本

2）物业经营类成本

3）物业大修类成本

4）非生产经营类成本

3、主营业务成本及期间费用核算

1）主营业务成本

①“物业管理成本”

②“物业经营成本”

③“物业大修成本”

2）其他业务支出

3）期间费用

4、成本精益控制方法下的核算要求

1）物业管理成本预算

2） 

四、物业成本的管控措施

1、人力资源管理

1）提高员工工作效率

2）专业、规范的操作流程培训

3）合理、科学定员分配，落实定编定岗

①分工不分家团队合作

②实行一人多岗，一专多能、一人多用

4）技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。

5）增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。

6）人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。

7）减少人员流动率

2、物资采购管理

1）物资采购性价比控制、合理询价

2）合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。

3）降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。

4）保证进货品质，使用后评价制度

5）严格采购验收、定期盘点制度

6）区域选定供应商评分、筛选及选定

7）招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本

3、物品使用控制

1）一次性物品的标准用量控制

2）物料消耗的月底分析制度

3）建立依旧换新制度，一对一进行交换。

4）建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用

5）实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险

4、设施设备的维修和保养

1）物业公司设备清查制度

2）设备定期维护维修专人负责制度

3）加强日常的保养和定期检修报批制度

①日常设备专属使用人员维护评比

②做到小坏小修，随坏随修

③外部维修报批登记及配件验旧换新制度

5、能源管理（减少不必要能源浪费）

1）防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况

2）采用高效能泵体和先进变频设备节约能耗

3）培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。

4）提高电能计量正确性和电费核算的准确性。

6、物业人员考核制度

1）七勤考核

①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥脑勤⑦笔勤

2）物业工作月报

五、成本控制中禁忌的矫枉过正事项

1、控制成本影响服务质量。

2、减少物品投放量。

3、只追求价格，降低产品质。

4、减少服务项目，降低服务品质。

5、控制成本，勿把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。④⑤⑥⑦

　　1）制定设备维修和保养计划；

　　2）项目与工程部良好配合使计划得以落实；

　　3）杜绝提前报损，造成更大浪费；

　　4）避免设备老化、低值易耗品陈旧。

——企业税收筹划赋能实战专家

Ø  原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监             

Ø  和润科技（837746）挂牌审计负责人

Ø  原河北方德实业集团有限公司财务总监

Ø  财税实战专家  注册会计师  注册税务师

Ø  中国社科院税务律师，高级税务信息化管理师

Ø  沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人

Ø  沧州博扬税务师事务所有限公司总经理

【个人简介】

Ø  胡老师从事财税工作20余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。

Ø  胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。

Ø  胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。

【讲授课程】

财务类：

《非财务管理者的财务管理》

《财务工作总结及汇报》

《财务分析如何支持企业经营决策》

《财务报表分析与成本管控》

审计类：

《EPC合同模式解析及审计重点》

《国有企业审计实务》

《内审及税务筹划》

《风险导向审计》

内控风险类：

《财务报表中的税务风险透视》

《发票类型风险分析》

《企业经营决策中的税收筹划与税务风险控制》

《企业内控体系风险管理及合同控税》

《全面预算管理》

《成本管控》

税务类：

《个人所得税汇算清缴及风险管理》

《税收筹划与企业利润创造》

《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》

《新收入准则》

《工资薪金社保的涉税知识》

【授课风格】

胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。

故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获。

思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。