营改增过渡期房地产企业开发全程纳税风险管控与应对专题（董老师）

‖专题说明‖
2015年房地产企业“营改增”已进入了收官之年，营业税将成为历史。营业税改征增值税，对于房地产企业来说，无论是纳税人身份、计税依据、纳税申报还是发票管理都将发生巨大的变化。变化就有潜在的风险，变化也必然存在筹划的机会，您是否预见到了这些潜在的风险点？您是否洞察到了细微的筹划空间？凡事预则立，不预则废，未雨绸缪才能实现过渡期的平稳过渡，事前筹划才能创造来源于税收的超预期的收益。
本课程由实战派专家董老师老师为大家详尽讲解房地产开发企业全流程，结合今年实施的“营改增”，从企业设立、土地取得、开发建设、预售清盘到自持物业经营，一层层抽丝剥茧，将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽；本专题接地气、来吧，财务同行们,带着您的老板来听课，两天必将让您满载而归、不虚此行！！！

‖课程收益‖
☆  与时俱进：把脉房地产企业“营改增”最新税收政策及风险导向；
☆  熟练掌握并解决房地产企业“营改增”过渡期涉税问题；
☆  掌握“营改增”财税处理技巧及抵扣凭证风险点；
☆  把握“营改增”应对策略及涉税筹划技巧；
☆  掌握房地产企业开发全流程风险点及节税技巧，将涉税风险降至最低。

‖主讲专家‖
董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。研究领域有：税收理论与实务、会计准则、企业内部控制等。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任“致通振业“5A级财税连锁机构首席税务顾问、某大型国企培训中心首席培训师、房地产企业管理教育网特聘讲师。董老师先后在北京、上海、深圳、南京、福州、贵阳、济南等40多个城市举办过上百次房地产和建安业财税专题讲座与研讨，培训过知名房地产企业上千家，并兼任数十家房地产公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！

‖主讲内容‖
第一节：“营改增”对房地产企业的影响与应对策略
一、“营改增”背景分析
二、“营改增”对房地产企业的影响分析
1．价内税变价外税对企业的影响
2．纳税人身份的变化对企业的影响
3．抵扣方式变化对企业的影响
4．增值税专用发票管理模式对企业的影响
三、房地产企业“营改增”的应对策略
1．树立全员纳税管理意识
2．把住决策关
3．把住合同关
4．把住发票关
5．把住核算关

第二节：房地产企业设立阶段的纳税风险管控与筹划
一、“营改增”过渡期企业设立的筹划思路
1．案例分析：变量引进法的应用
二、涉税难点问题解析与风险防范
1．资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？
2．机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？
3．如何界定开办期？开办期间业务招待费如何扣除？
4．混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？
5．选择纳税地点应注意什么问题？
6．企业改制重组土地增值税新政对企业设立的影响与操作指南

第三节：土地取得阶段的纳税风险管控与筹划
一、本阶段涉及的税种及申报要点
1．契 税
⑴ 大配套设施费是否构成契税计税价格？
   2．耕地占用税
讨 论：耕地占用税是否计入契税的计税依据？
3．城镇土地使用税
问题1：土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？政策有何变化？
问题2：占用集体土地交不交城镇土地使用税？
问题3：土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订土地出让合同时应
注意什么问题？
4．印花税
5．土地计税成本核算
二、“营改增”过渡期土地取得阶段应关注的主要问题
1．土地成本可以抵扣进项税额吗？
2．土地取得的合法票据是什么？
3．本阶段应做好哪些准备工作？
三、涉税难点问题解析与风险防范
1．取得政府土地返还款的不同情形，如何纳税处理？是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同？
2．支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？
3．接受土地使用权投资如何避免重复纳税？如何利用新政策进行合理筹划？
4．收购股权方式取得土地的纳税风险分析及防范策略
5．利用增资扩股方式取得土地纳税风险分析及防范？
6．合作开发模式有哪些?本阶段应做好哪些准备工作？

第四节：开发建设阶段纳税风险管控与筹划
一、本环节涉及的主要税种与申报要点
1．印花税       
2．增值税及附加      
3．企业所得税  
4．土地增值税   
5．房产税            
6．土地使用税
二、“营改增”过渡期开发建设阶段的风险管控与应对
1．合同签订环节应关注的问题
2．增值税专用发票取得应注意的涉税风险
3．建安发票开具时应注意什么问题？
4．如何在合同中约定发票违约责任？
5．设计合同甲方承担乙方外地差旅费问题如何在合同中约定才没有风险?
应取得何种发票？
6．境外公司来华咨询、设计合同如何纳税？应取得何种扣除凭证？
7．销售自产货物并提供建筑劳务应提供什么发票？营改增前后有什么不同？
8．房地产企业同乙方之间的违约金发票问题
9．甲供材财税处理技巧与风险防范，营改增后的筹划思路
三、涉税难点问题解析与风险防范
1．售楼处、样板间装修的税务处理
2．精装修及相关费用的纳税处理
3．地下车库（车位）的成本归集
⑴ 有产权地下车库（车位）
⑵ 销售无产权的地下车位
4．红线外成本的扣除问题

第五节：销售环节纳税处理与风险控制
一、销售阶段涉及的税种与申报要点
1．印花税
2．土地使用税
讨 论：土地使用税纳税义务何时终止？
3．营业税及附加
4．营改增后纳税申报的主要变化
5．土地增值税预征
6．企业所得税
二、增值税的会计核算
1．增值税明细科目的设置
2．增值税会计核算及案例分析
三、“营改增”过渡期的纳税风险管控与应对
1．预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？营改增后是否会有变化？
2．代收款项各税种规定有何不同？营改增后是否会有变化？
3．分期收款方式销售开发产品如何纳税？营改增后是否会有变化？
4．卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？
5．销售阶段支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？
6．开发商垫付首付款及销售返税存在哪些纳税风险？
7．以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？
8．“拆一还一”如何进行纳税处理？
9．合作建房分房阶段如何进行纳税处理？
四、涉税难点问题解析与风险防范
1．销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？
2．销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位
的成本?
3．自持物业对外经营的模式与纳税技巧

第六节：专家现场预留时间与学员互动交流、答疑解惑。