房地产、建筑企业营改增应对暨入账票据审核与风险控制（许老师）

第一部分：房地产建筑企业营改增应对与税务规划
一．房地产建筑业营改增政策设计
1．增值税的特征
2．营改增后混合销售的变化
3．营业税与增值税计算应纳税额的方法不同
4．增值税的一般计税方法和简易计税方法

二．营改增对房地产业、建筑行业影响与税负变化分析
1．应对税负增加的对策   
2．过渡期的筹划思路
3．营改增后为个人配车策略   
4．营改增后建筑业挂靠与分包      
5．营改增后房地产业涉税风险控制
6．面对营改增，房地产和建筑企业应关注什么？
7．一般纳税人与小规模纳税人有哪些纳税不同？有利还是不利？  
8．营改增可抵扣的增值税进项税额有哪些？有无特别要求？   
9．不可抵扣增值税进项税额有哪些？不可抵扣该怎么办？
10．房地产开发各阶段能取哪些专用发票，哪些能抵扣？
11．房地产营改增后发生非正常损失如何处理？
12．固定资产进项税额该不该抵扣？
13．房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？
14．营改增后销售固定资产该如何纳税？

三．进项税额抵扣及增值税专用发票管理
1．抵扣凭证要求     
2．增值税专用发票管理与虚开发票的法律风险
3．专用发票使用中的疑难问题与风险控制

四．会计核算与纳税申报
1．科目设置   
2．预收款纳税义务发生时间与地点

五．营改增中的涉税风险控制
1．营改增对建筑业的影响
⑴挂靠经营模式下，建筑业的实际税负是增加还是下降？ 
⑵建筑企业哪些支出可以抵扣进项税额
2．甲供材处理的变化对建筑业税负的影响
3．建筑业营改增后涉税风险控制
⑴建筑安装发票中的涉税风险控制
⑵施工企业现场自制混凝土用于本企业承建工程的涉税风险控制   
⑶跨年度发票的涉税风险控制
4．建筑业营改增建设工程计价规则调整
5．房地产业营改增后涉税风险控制
⑴售后返租的税收风险控制   
⑵代收费用的税收风险  
⑶促销中礼品赠送的税收风险控制  
⑷营改增前后甲供与甲定
6．甲供材料的风险自查补救
⑴如何签订合同
①合同内甲供——大包，实际甲控
②合同外甲供——清包工
⑵结算票据如何开具与核算
⑶建筑业计税依据与代扣义务
⑷税务检查的关注点
⑸材料是否需换开工程发票
⑹如何处理甲方承担建筑业税款？

第二部分：营改增新形势下房地产建筑企业入账票据审核及风险控制
一．当前税收征管环境与当前稽查形势
二．合法票据如何把握
1．合法凭证包括哪些种类
2．如何确定是否应取得发票及开票地点、开票时间
3．未按规定取得合法凭证如何补救
4．取得跨期票据如何处理
5．企业日常工作如何审核发票，避免虚开、假票？
6．稽查查处假票如何规避风险？
7．营改增后增值税抵扣凭证风险控制

三．设计劳务与入账票据
1．设计费发票开具地点   
2．支付境内设计费
3．支付境外咨询费、设计费的代扣义务

四．征地业务中的税收事项
1．征地合同红线外支出
2．政府返还土地出让金应如何处理？
3．土地使用税开始与减除纳税义务时点

五．拆迁补偿与票据结算
1．货币补偿结算票据
⑴支付个人拆迁补偿是否需代扣个人所得税？
⑵支付个人拆迁补偿，通过第三方支付，应取得何种凭证？ 
⑶营改增后，拆迁补偿款如何抵扣？
2．实物安置如何处理

六．施工阶段票据结算
1．混合销售行为如何开具发票
⑴销售自产货物并施工
⑵商贸公司销售外购货物并施工
⑶建筑公司销售外购货物并施工
⑷甲定：合同价包含材料
⑸甲供设备乙方安装
⑹甲供材料乙方装饰
⑺甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）

七．预售与完工阶段票据处理
1．销售与装修分离如何操作
2．促销方式中的税收（代垫首付、返税、折扣、赠送、积分、定金返息、
老带新奖励）
3．代收款项（住房专项基金、契税、印花税）
4．地下室、车位/库、车位转让
5．代理销售合同、销售策划/广告宣传合同、佣金
6．订金、诚意金、VIP会员费涉税条款风险提示
7．售后回租涉税处理
8．销售房屋免物业管理费如何处理
9．开发项目完工后续支出如何在税前扣除

八．融资业务税务风险防范
1．统借统还是否需开具发票
2．向金融企业借款、个人借款、关联企业借款
3．企业无息借贷的税收风险
4．无息借贷的变通方法
5．利息支出税前扣除争议应对

九．租赁业务税务风险防范与税收筹划
1．租金收入会计核算
2．租金收入营业税、房产税、企业所得税处理
3．转租业务——售后回租
4．非常规租赁条款涉税风险分析

十．违约金专题
1．违约金涉税处理关键点

十一．专家现场互动交流与疑难问题解答

讲师介绍
许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。