房地产总裁与财务不能不知道的解税密码与各税种解析暨营业税改征增值税对地产行业影响

【课程背景】                  
随着国务院和有关部委对房地产市场的持续调控，限售、加息、房产税改革等，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业总裁如果对相应的税收战略缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中，甚至会导致企业被迫破产清算。
房地产企业老总对企业经营、战略规划甚至设计等都十分重视，亲力亲为参与制定战略。但对企业纳税问题，由于觉得纳税问题十分专业，自然而然认为企业纳税问题就是企业财务的份内工作，而没有提升到战略高度。其实，根据专业机构研究发现，企业高层领导重视税务问题，亲自参与制定税务战略规划，筹划得当可以合法节税15-20%，对于房地产企业高税负的今天，这是一笔十分巨大的数额，值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。
李克强总理4月10日主持召开国务院常务会议指出，营业税改征增值税是推进财税体制改革的“重头戏”，并决定进一步扩大试点，逐步在全国推行，这有利于解决因局部地区试点导致的政策差异和税收征管风险等问题。为认真贯彻国务院常务会议精神，在一系列新税改制度要求下，抓住机遇，积极应对增值税的扩围，充分掌握税改政策的发展方向、要点内含和操作运用，及时调整运营策略，交流借鉴改革试点行业的做法，切实做好“营改增”准备和实施工作，面对营改增地产建安关联企业要做好哪些应对工作？除了财务部门，还需要其他部门的配合吗？营改增的会计核算有何特殊处理？增值税的申报、凭证管理和营业税有什么区别？……

【授课内容】 
第一部分 房地产总裁与财务高管不能不知道的解税密码。
一：房地产总裁必须关注的五大事项
1、用什么策略拿地？         
2、用什么策略融资？
3、用什么策略把产品卖好？
4、用什么策略进行产品定位？ 
5、用什么策略把税收处理好？
二：找到解税密码到底有多重要？
1、企业总裁与财务如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:
⑴ 税收不优化，企业利润被缩水    
⑵ 税收隐忧不断，涉税风险巨大
2、而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。
三：什么是解税密码？
1、解税密码存在的两大前提
2、解税密码的两大维度
⑴ 纳税风险可控          
⑵ 税款节省
3、解税密码三大特征
⑴ 合法性——案例：土地评估入账
 ⑵ 合理性——案例：一半开租金，一半开物业费。 
⑶ 可操作性
四：解税密码藏到哪里？
1、企业为什么很难找到解税密码？
⑴ 企业家税务战略误区影响了解税密码发现
⑵ 企业对税法精通程度影响了解税密码发现
⑶ 企业财务角色缺失影响了解税密码发现
2、那么如何建立寻找解税密码机制呢？
五：房地产开发企业各阶段解税密码
1、公司设立阶段解税密码             
2、土地取得阶段的解税密码
3、规划立项阶段解税密码             
4、开发建设阶段解税密码
5、项目销售阶段的解税密码           
6、项目清算阶段的解税密码
7、企业利润分配阶段的解税密码       
8、企业退出阶段的解税密码
9、企业融资阶段的解税密码          
10、企业日常费用支出阶段的解税密码
六：房地产开发企业核心税种解税密码
1、营业税解税密码
⑴ 房地产开发企业涉及营业税的几种情形
⑵ 房地产营业税中关键解税密码
2、土地增值税解税密码
⑴ 房地产开发企业涉及土地增值税几种情形
⑵ 房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码
⑶ 房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码
⑷ 土地增值税预征中的解税密码
⑸ 土地增值税清算中的税收难点问题解税密码
⑹ 土地增值税税收优惠难点问题解税密码
3、企业所得税解税密码
⑴ 房地产开发企业企业所得税一般规定
① 收入确认中应关注税务问题        
② 不征税收入确认问题
③ 房地产免税收入确认问题        
 ④ 扣除项目中的确认问题
⑤ 资产损失的扣除问题             
⑥ 固定资产扣除问题
⑦ 无形资产的扣除问题             
⑧ 企业重组中的税务处理
⑵ 房地产开发企业行业难点问题解税密码
① 关于预征中有关税收难点问题的解税密码 
② 收入确认税务处理
③ 吸收其他企业资金的合作建房问题       
④ 开发产品完工确认问题  
⑤ 换取开发产品为目的,将土地使用权投资  
⑥ 计税成本的核算
⑦ 房地产企业所得税的核定               
⑧ 成本费用扣除问题 
4、契税解税密码
5、房产税解税密码
⑴ 涉及房产税的几种情形
⑵ 房产税中难点问题解税密码
⑶ 房产税近年的政策变化
第二部分 新一轮税改主要内容及对房地产行业的影响
一、建筑业营业税改增值税主要内容
二、建筑业营业税改增值税对地产行业的影响
三、房产税试点扩围主要内容及对地产行业的影响
第三部分 建筑业营业税改征增值税后房地产行业应对策略
        一、构建房地产企业会计税务处理纳税风险防控体系
二、房地产企业税收筹划最新研究成果
1、房地产企业税收筹划的基本思路                     
2、一级开发中的税收筹划
3、房地产企业税收筹划的基本定式                     
4、甲供材的税务处理
5、房地产企业税收筹划最新十大案例分享                
6、定向销售中的税收筹划
7、回迁房中的税收筹划                             
8、销售方式转型中的税收筹划
9、土地出让金返还中的税收筹划                     
10、促销方案中的税收筹划
11、在建工程转让中的税收筹划                         
12、房地产企业高息融资中的涉税风险与筹划
13、普通标准住宅免税筹划                             
14、自持商业租赁中的税收筹划
15、产业链延伸与税收筹划
第四部分 专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【主讲专家】 李老师
高级会计师、中国注册税务师，清华大学总裁班特聘教授，中国税收筹划网CEO、北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、致通税务商学院院长、房地产开发企业纳税风险全程控制解码图研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国上百家房地产企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。
著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作；在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，并创建了全国首家税收筹划网；其独家研发的《房地产开发企业纳税风险全程控制解码图》清晰的解读了房地产开发全程的纳税管控流程，为房地产企业安全纳税提供了有力保障；是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办房地产建筑财税专场报告会。