2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略专题班通知（阚老师）

【专题背景】
2013年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家税务总局征管不力。随后，国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应：“税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”地产宏观调控持续发力，国家税务总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，所有信息都指向——“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管！”近期国家税务总局将对土地增值税清算再出公告，作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？
税总发[2013]67号、税总函[2013]658号文要求各地严格审核扣除项目，特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备。土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多，本课程将根据各省的特殊规定逐一分析，教给大家如何轻松应对清算风暴。
如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划，如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决，如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算，如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症，如果您对土地增值税清算缺乏系统学习，欢迎来到“土地增值税清算”专题大课堂！ 本课程由实战派专家阚振芳老师为大家详尽讲解土地增值税清算全流程，所有土地增值税问题一网打尽，化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。真实案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行！！！

【主讲内容】
模块一：2014年土地增值税政策和征管走向展望

模块二：启动土地增值税清算
1、清算条件 (应该清算/可以清算)
⑴ 某滚动开发项目清算时点案例
⑵ 清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定
⑸ 预售许可证取得后满三年的判定
2、未清算的法律责任（滞纳金/罚款/刑事责任）
⑴ 达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？
⑵ 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？
⑶ “可以清算”项目是否加收滞纳金？
⑷ “未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例
⑸ 预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?
⑹ 核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税？
3、清算启动的纳税筹划
⑴ 清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型
⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销
⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度

模块三：清算前期准备
◇ 成本对象（项目类型）的划分
⑴ 普通住宅标准/保障房的项目类型等
⑵ 某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例
⑶ 住宅和商业可否合并计算

模块四：收入篇
1、《房地产转让收入鉴证表》概述
2、销售收入的确认
⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认
⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金
⑶ 折扣转让房地产
⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致
⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认
⑹ 计税价格明显偏低的处理
3、视同销售收入
⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资
⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等
⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间
⑷ 视同销售收入金额的确认
4、代收费用/价外费用
5、拆迁收入
6、政府财政返还

模块五：扣除篇
1、土地成本
 ⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税
⑷ 拍地支付的佣金
⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金
⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例
2、开发成本
 ⑴ 税务局如何查处虚增开发成本
⑵ 土地增值税清算中如何审核发票
⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位
⑸ 成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）
3、开发费用和税金扣除
 ⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路
⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除
⑸ 某私募股权融资的案例解析
⑹ 税金疑难实务：土地使用税、各种基金等
4、清算后事项
 ◇ 某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例
模块六：特殊业务
1、合作建房如何进行土地增值税清算？
2、合并是否可以节省土地增值税？
3、投资时如何计算土地增值税？
4、土地增值税的核定征收
5、如何注销项目公司？

模块七：稽查后风险应对篇
1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？
2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？
3、预缴时少交税款的法律责任？
4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定

模块八：专家现场与学员互动交流，答疑解惑。

【主讲专家】阚老师：中国注册税务师、注册会计师、注册管理咨询师，房地产税务实操专家，国内首家五A级税务师事务所合伙人，他所属的团队专著于房地产税务领域，为多家地产集团提供长期税务顾问、税务审计、税务咨询筹划工作，熟悉房地产公司全程财税操作。他所编著的畅销书籍《阳光节税》第一次公开给出了土地增值税定价数学模型，给出土地增值税筹划控制图，对绝大部分类型开发项目土地增值税筹划具有指导意义。同时在北京、上海、江苏、安徽、广东、湖南、福建、成都、杭州、青岛等省市进行房地产税务讲座，授课内容精彩，分析透彻、实操性强，信息量大，深受各地学员喜爱。