房地产、建安行业“营改增”实务操作与风险应对专题班（林老师）

‖专题背景‖
2016年3月5日全国人大会，李克强总理下了“军令状”，要求房地产业、建筑安装业、生活服务业、金融业等四大行业的“营改增”必须在今年5月1日落地，营业税届时将正式退出历史舞台，从此增值税将一统天下。“营改增”对房地产、建安企业到底是利是弊？财政部长楼继伟只保证，“营改增”后四大行业不增负，而对企业而言，则是喜忧参半，有人欢喜有人愁，一些企业可能真的可以达到降低税负，但肯定也有不少企业由于“营改增”的落地而税负提高甚至大幅度提高，您的企业是属于哪一种类型呢？另外，随着“营改增”的正式落地声音出现，各级国地税特别是地方税务机关为避免税源流失肯定将加大对房地产开发业务的征收管理与税收稽查的力度，特别是对营业税的管理和土地增值税的清算，使得房地产开发业务的税收风险迅速增大。
本课程旨在使学员迅速了解房地产、建安企业“营改增”政策，从房地产开发流程的全部、建安企业的建造收入与成本的构成来掌握“营改增”对其造成的纳税风险，用最短的时间，让我们房地产、建安企业高管和财务总监等掌握项目开发建设过程中营改增的疑难问题，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化利益！

‖主讲专家‖林老师：中国注册税务师、会计师、律师，著名房地产纳税规划实战筹划专家，资本运作高手，地产私募专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省国家税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，“营改增”小组成员，某省纳税人服务研究会副会长，省税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，出版有《土地增值税清算操作指南》等房地产企业财税专著。林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、江苏、广州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、发票管理、商业模式、经济合同、兼并收购、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划和“营改增”实务操作等专题，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱。

‖专题收益‖
 解读营改增税收政策精髓，熟练掌握并解决房地产企业营改增过渡期涉税问题；
 分析房地产企业开发流程、建安企业建造收入与成本构成中遇到的主要增值税涉税风险点，把握营改增应对策略及涉税筹划技巧；
 熟练地运用各种税收政策实施有效的纳税筹划，开展房地产业营改增前后所得税、土地增值税风险防范与应对，为房地产开发企业争取最大化的税收收益。

‖主讲内容‖
第一部分：“营改增”政策速递和精髓解读
1．房地产行业“营改增”政策涉及的主要内容解读
2．建筑安装行业“营改增”政策涉及的主要内容解读
3．增值税与营业税的区别
4．增值税征税基础知识
⑴ 征税原理
⑵ 纳税人分类与管理
⑶ 计税方法和税款计算
⑷ 发票管理

第二部分：房地产行业“营改增”后的涉税主要风险与纳税规划
一．拿地环节营改增后可能涉及的税收风险与控制
1．土地成本进项税额抵扣难题是什么？
2．支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？
3．支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？
4．红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？
5．合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？涉及什么税收风险，应如何规划？
6．股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？涉及什么税收风险，应如何规划？

二．开发建设环节营改增后的差异与风险
1．设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？
2．营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？
3．园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？

三．预（销）售环节营改增后的差异与风险
1．营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？
2．营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？
3．不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？

四．自持经营环节营改增后的差异与风险控制
1．营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？
2．营改增前后自持物业经营或出租是否有利？

第三部分：建筑安装业“营改增”涉税主要风险与纳税规划
一．营改增对建筑安装业的影响分析
1．税负是否必然增加，影响企业竞争和生存？
2．是否影响企业的收入核算？
3．施工成本能否获取充分的进项税额？哪些施工成本的进项风险必须回避？
4．营改增后毛利率是否受到影响，从而盈利能力下降？
5．多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？
6．资质共享与增值税抵扣办法的冲突
7．经营、采购、工程、财务、法律法规和信息技术等部门流程再造
8．税务管理和财务会计核算更加复杂

二．建筑业经营模式的现状、影响及应对
1．项目承接的现状、影响和应对
2．工程计价规则如何按增值税规则再造
3．甲供材该如何回避进项抵扣缺失的风险
4．代甲方从事拆迁补偿如何回避进项抵扣风险
5．直管项目模式与组织如何再造
6．资质借用项目模式与组织如何再造
7．联营合作项目模式与组织如何再造
8．资质共享、内部分包模式与组织如何再造
9．物资采购模式如何再造
10．设备管理或设备租赁模式如何再造
11．固定资产如何采购或管理
12．工程结算如何结算
13．劳务及分包模式如何再造