房地产企业完工汇算与土地增值税项目清算策略高研班

【主讲内容】
一：新农村建设与旧城改造会计与税务处理
1、拆迁安置营业税、土地增值税和企业所得税纳税义务发生时间与税务处理
2、新农村建设的土地款返还处理
3、支付补偿款、以开发产品抵补偿款的处理
二：房地产开发产品完工条件及重要性
1、政策依据
2、实际毛利大于计税毛利补税，且稽查风险增大
3、结转收入和结算计税成本的分界线
三：计税成本核算项目与范围
1、拆迁安置如何确认成本
2、融资费用的会计核算与税务处理
3、划分开发间接费用与期间费用
4、土地价款返还处理
四：完工阶段账务处理
1、未完工收入结转完工收入
2、计算结转完工产品销售成本
3、计算实际毛利，调整毛利差异
4、招待费、营业税金的调整
五：计税成本的结转
1、成本的归集与分配方法
2、计税成本与会计成本的差异
3、可售面积的确定
4、已售产品销售成本的结转
六：毛利差异调整
1、未完工年度
2、完工年度
七：完工后续支出会计核算与税务处理
八：房地产企业合法扣除凭证的取得与假票的应对
1、土地出让金与拆迁补偿款入账票据
2、前期费用合法扣除凭证
3、建安工程款合法凭证
4、配套、基础工程
5、稽查查处假发票如何处理
九：特殊疑难问题 
1、售楼处如何核算
2、销售车位/车库/人防设施如何核算（产权、无产权）
3、销售储藏室如何核算
4、完工后销售，收取部分款项，成本如何结转
5、应收未收款是否确认收入
6、违约金专题
7、应扣未扣支出的追溯调整
十：土地增值税清算对象的确定
十一：土地增值税收入的确认
1、代收费用是否计入收入
2、自用或出租是否确认收入
3、投资、赠与是否确认收入
4、已开发票/未开发票如何确认收入
5、实测面积误差如何处理
6、拆迁还建如何确认收入
十二：扣除项目的确认
1、装修款是否可以税前扣除
2、资本化利息支出是否可以加计扣除
3、营销设施建造费是否可以扣除
4、加计扣除的规定
十三：增值额与增值率
十四：开发连体楼如何清算
1、是否可以按售价分摊扣除项目
2、是否可以按层高系数分摊扣除项目
3、可否合并为非普通住宅清算
十五：土地增值税扣除与企业所得税的差异
十六：清算中特殊问题
1、旧房与新房界定
2、普通标准住宅的界定
3、核定征收
4、车库等配套设施
十七：四川省局土地增值税特殊政策解析
十八：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【主讲专家】许老师：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。