房地产土地增值税清算政策解析与企业应对技巧专题班通知（许老师）

【专题背景】
☆2014年土地增值税的清算势在必行！！！
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。
税总发[2013]67号文要求税务机关抓好清算这一关键环节，对近几年积压未清算的项目进行全面清理。本讲座依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的政策，介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。
☆土地增值税清算风暴来袭，您准备好了吗？
税总发[2013]67号、税总函[2013]658号文要求各地严格审核扣除项目，特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备。土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多，本课程将根据各省的特殊规定逐一分析，教给大家轻松应对清算风暴。

【主讲内容】
第一部分：土地增值税清算基本知识
1、清算对象与清算条件
2、增值额与扣除项目
3、纳税义务人、征税范围、税率
4、开发成本口径
5、清算审核
第二部分：清算收入
1、转让收入
2、视同销售收入
3、转让永久使用权
4、代收款项
第三部分：扣除项目
1、扣除的原则
2、税金
3、利息支出
4、开发费用
5、土地成本（出让金+契税）
⑴ 出让金返还
⑵ 土地成本的分摊
⑶ BT换地土地成本的确认
⑷ 红线外支出是否可以扣除
6、前期工程费
7、建筑安装工程费
⑴ 质量保修金
⑵ 装修支出如何扣除
⑶ 工程款发票的取得
8、基础设施建设费
9、公共配套设施费
10、开发间接费（土增与会计口径差异）
11、加计扣除的规定
第四部分：房地产企业成本核算与税收风险控制
1、开发产品会计成本与计税成本的差异与协调
2、成本核算的规范程序
3、成本核算中疑难问题解析
4、成本分配方法
第五部分：清算中的疑难问题解析与纳税筹划
1、土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析
2、土地增值税清算报表与账务分离如何处理
3、土地增值税的优惠政策与纳税筹划
⑴ 普通住宅定价临界点系数（成本倒推）
⑵ 开发连体楼如何清算与筹划思路
4、无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用）
5、转让车位、车库、配套设施如何清算
6、营销设施建造费如何扣除
7、清算结束后转让如何计算应纳税额
8、转让100%股权是否征土地增值税
第六部分：土地增值税清算程序与方法
1、清算前期准备工作
2、鉴证机构的选择
3、核定征收的运用
第七部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

【主讲专家】
许老师：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。