房地产集团契税管理大全（吴克红）

【课程背景】作为房地产企业税务总监，除了“三大税”要管好外，如何把契税、土地使用税和耕地占用税这些金额不小、规则也不简单的小税种也井井有条地管理起来？

【名师介绍】吴克红12年地产集团公司税务职业经理人。著《零售企业税务总监》、《房地产集团税务师工作手册》、《房地产税务案例集》等著作。主编《税务总监》期刊。

【课程内容】
1、哪些情况下土地或房屋办证免征契税？哪些情况下不征契税？
2、财政部明文规定学校教学用地免征契税。你公司在小区配建的中小学、幼儿园所占土地，在受让土地使用权办理《土地使用权证》环节免征契税了吗？你又多缴税了！
3、上海市政府规定：“商品房预售以及预售商品房转让的，承受土地、房屋权属的单位和个人，也应当按规定交纳契税。”为什么说该规定违法无效？
4、某外资房地产项目公司注册后已缴纳土地出让契税8000万元。后因故发生股东变更（股权转让），被杭州市地税局要求按土地出让合同金额再交一次契税8000万元。文件依据是浙财农[2007]18号规定“土地竞得人、《国有土地使用权出让合同》签订人、国有土地使用权人不一致的，视为土地使用权转让，须分环节征收契税”，理由是招拍挂申请书约定注册的新公司股权结构与新公司工商登记股权结构不符。为什么说对项目公司股权转让征收契税是违法的？怎样推翻？
5、郑州、上海、长沙、唐山等地税局未对配套费征收契税。而其他省市却对配套费征收契税。是谁在违法？为什么说财税[2004]134号文对市政建设配套费“税（政府性基金）上征税”违法，在全国每年造成数以十亿计的过头税，应当提请审查废除？
6、鄂地税发[2010]176号第九条规定在土地出让以后发生的拆迁补偿费（非净地出让）也应当征收契税。为什么说这个文件是对财税[2004]134号文件的再一次越权扩大解释，违法无效？
7、依土地出让合同的约定配建中小学、保障房发生的建设成本，是否应当计入土地成交价格追征契税？如果受让人改以交纳3700元/平米保障房建设资金给住房建设局代替履行出让合同的配建义务，交纳的代建资金是否应当计征契税？
8、开发商为改善红线外景观而自愿向他人支付的“穿衣戴帽费”或“拆迁补偿费”是否交纳契税？
9、吉地税发[2012]24号第五条规定“纳税人因分期支付土地出让金而支付给土地出让人的利息，应计入契税计税依据，照章征收契税”。你遵从吗？
10、国税函[2005]436号中规定“不得因减免土地出让金，而减免契税”，是否合法？如何避免受其伤害？
11、青岛市财政局农业税征收管理局自我发函青财农税函[2010]12号称“不得因减免配套费而减免契税”，对减半或者免收市政配套费的，一律按“统一配套费标准”征收契税。合法吗？
12、你公司是否依然在沿续“办证前报税”的习惯，而对地税局为你掘下的滞纳金陷阱浑然不觉？
13、Duang!江苏省地税局、青岛市地税局在契税征管系统中设置滞纳金自动计算公式（自出让合同签订日后30天起至契税入库日止），120万！你声泪俱下苦苦哀求！无效。怎么办？看如何运用程序法扳倒这些为你掘下陷阱的人！
14、Duang!又是300万滞纳金！辽宁、大连地税局征管科长从抽屉里拿出一个红头文件来，你一看辽地税发[2008]83号、大地税函[2009]145号规定“签订合同之日起10日内，到主管契税征收的地税机关办理纳税申报，缴税期限为纳税义务发生90日后的次月前15日内”，而你此前却从未听说。你还能辩解无辜吗？
15、汇发[2011]45号规定“先签出让合同后结汇”。已经签订土地招拍挂《成交确认书》，但尚不具备法律、法规规定的签订《土地出让合同》条件，政府急于公司以资本金结汇支付地价。国土局建议先签订一份虚假的《出让合同》以迎合外管局文件结汇。你干吗？
16、大地税函[2011]86号文件中规定“对于纳税人应当支付的城市配套费，无论是否发生，皆应当作为契税的计税依据一并征收”，要求与土地出让金同日按“配套费标准”申报缴纳契税，提前缴税，多缴不退。合法吗？
17、青岛市财政局农业税征收管理局自我发函（青财农税函[2010]12号）要求将配套费契税提前至与土地出让金契税同日申报。配套费则按《土地出让合同》的容积率上限建筑面积计算。你遵从吗？
18、你公司取得了《成交确认书》并缴纳首笔地价款，但尚未签订《土地出让合同》。鞍地税函[2011]8号称“土地出让金缴款书是合同性质的凭证”，追究你公司不申报纳税的责任，罚款！你从了吗？
19、财税[2011]32号文规定“在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”。你从不从？