房地产建安企业“营改增”不同阶段的应对策略（俞老师）

一、“营改增”的背景与原理

（一）为什么要“营改增”？
1、增值税是环环抵扣制，营业税的计税依据是每一个流转环节的营业额, “营改增”可避免重复征收；
2、增值税一般纳税人采取凭票抵扣制度，将有效健全发票管理制度；
3、便于对出口商品实现退税；
4、营业税与增值税合二为一，解决征管难题。
   营业税改征增值税的影响分析：房地产和建筑业!

（二）“营改增”的现状与未来
为什么“营改增”推进如此快?
1、解决试点与非试点地区税制差异；
2、各地方利益自发要求。

我国营改增政策变化
   第一阶段：上海2012.1
   第二阶段：北京等八省市2012.9
   第三阶段：全国2013.8
   第四阶段：铁路及邮政2014.1
   第五阶段：电信2014.6

目前工程监理、建筑装饰设计是否属于营改增？
房地产、建筑业、生活服务和金融业都要“营改增”！
 
二、“营改增”后增值税的一般规定

（一）纳税人和扣缴义务人
承包、承租、挂靠方式经营的谁是增值税纳税人？

（二）增值税一般纳税人和小规模纳税人
注意混业经营一般纳税人认定

（三）税率和征收率

（四）计税方法
1、一般计税方法
   一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。
   应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
（1）纳税义务发生时间如何确定？
（2）价款和价外费用如何计算？
（3）可以抵扣增值税进项税额有哪些？
（4）哪些进项不得抵扣和不得抵扣进项税额的计算？

2、简易计税方法

（五）增值税发票的管理
1、如何开具增值税专用发票？什么时候不得开具增值税专用发票？
2、抵扣的时限有何规定？未及时取得专用发票可否补救？
3、73号公告及156号文--勒紧营改增纳税人头上的紧箍咒

（六）增值税的一般优惠政策

（七）增值税的一般会计处理

（八）增值税的纳税期限和地点
 
三、房地产企业“营改增”的财务攻略

（一）“营改增”前的准备
1、存量房产如何处置节税？
2、跨越“营改增”时点在建项目该注意什么？
（1）早买材料还是后买材料？早取得发票还是后取得发票？
（2）与建筑设计公司、施工单位和广告公司如何订合同？
（3）工程设备早买（租）还是晚买（租）？
（4）精装修房先装还是后装？
（5）早预售还是晚预售？

（二）房地产企业“营改增”后的财务谋略
1、前期环节的增值税处理
（1）项目研究需找对咨询策划机构；
（2）取得土地方式很重要；
（3）购入材料、设备需筹划（甲供材、甲供设备还是乙供材、乙供设备）；
（4）周转房购建需思量。

2、开发建设环节的增值税处理
（1）成本对象设置有学问；
（2）看房产成本构成，找进项抵扣源头；
（3）工资薪金支出如何处理使企业利益最大？合同工、临时工还是用劳务用工？劳务合同与劳动合同的税务区别及筹划。
（4）借款费用处理要准备好“营改增”；
（5）固定资产的进项抵扣和处置增值税如何算?
（6）工程出包施工单位应是谁？
（7）样板房与售楼部，怎样处理最实惠？

3、租售环节的增值税处理
（1）是否收到预售款时即产生销项税？收到订金、VIP、诚意金、保证金是否产生纳税义务？
（2）“买一送一”模式如何涉税？
（3）“包销”和“代销” 税收差异在哪里？
（4）“售后回租”有节税方案？
（5）“抵券销售”有税收风险吗？
（6）代收费用该如何处理？
（7）销项税额涉税风险点--“视同销售”解析

4、特定事项的“营改增”处理
（1）代建房该如何处理？
（2）合作建造开发产品：分产品还是分利润好？
（3）以土地使用权投资开发项目：换取开发产品还是股权？

（三）建筑安装企业“营改增”后的财务谋略
1、营改增试点日还没有结束的建安合同怎么办?
2、跨年度和不跨年度的建筑安装劳务该如何分别确认收入？
3、BT、BOT业务的财税处理；
4、分包的税务问题及营改增应对策略；
5、对外承包工程及出口货物可退税?
6、增值税下工程造价计价的规则。

四、“营改增”后的房地产、建筑安装企业如何防范税收风险？
1、增值税犯罪频发，内控机制拷问企业
2、国税发〔2009〕90号与企业税务管理机构的建立
3、“票据、资金、货物、合同”四流是否一致？
4、如何掌控增值税税负率?增值税纳税评估应对有技巧。
 
五、“营改增”以后房地产企业增值税会计核算与申报
（一）增值税申报表如何填？
（二）某房地产企业增值税核算与申报案例
 
六、“营改增“前地税营业税清查风暴，你准备好了吗？
（一）炒股放贷还要缴营业税？
（二）房地产行业：
1、出租开发房产是否缴了营业税？
2、发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税？
（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换进行税务处理；
（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；
（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。
3、利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。
4、支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。

（三）建筑业
1、是否不按规定的结算形式或办法确认收入，推迟收入实现；是否按规定及时开具本地建筑业发票；
（1）合同明确规定付款日期，是否按合同规定的付款日期确认收入；
（2）合同未明确规定付款日期，或未与甲方（发包方）签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入；
（3）预收工程款，是否按规定申报纳税。

2、是否将甲方提供的材料价款等计入计税依据。以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税；

3、收到的全优工程奖、提前竣工奖、抢工费等没有并入工程结算收入？工程质量差和延误工期的罚款直接冲减了工程结算收入？