商业项目筹建、招商、开业 30 大核心要点

【课程背景】
　　截止 2017 年底，中国商业地产市场供应近 5000 家，出现结构性饱和；连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，中国商业地产市场供需严重失衡，招商面临前所未有的困境，营运面临专业制胜的挑战。
　　【课程收益】
　　1、帮助学员掌握筹备期影响开业 10 大风险点和满铺招商 10 大难点，提前规避风险、顺利开业；
　　2、帮助学员学会开业期精彩开业 10 大重点，大量实战案例帮助项目实现较高的开业品质；
　　
　　【金牌讲师】
　　杜老师：
　　原万达商管区域公司总经理
　　上海富教企业管理咨询有限公司董事长
　　职业经历如下：
　　杜老师拥有 26 年商业经验，10 年总经理经验、3 年区域总经理经验、2 年顾问和讲师经验。2017 年至今，杜老师专职商业地产咨询顾问和培训，内训和顾问企业包括：瑞安集团（新天地）、万科集团、银泰置业、港铁（深圳）、中国卫星通信集团、绿地、招商蛇口、杉杉、南国置业、青特置业、中建三局等公司。2011 年到 2016 年，历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理其中常州新北万达项目不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。
　　由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待 300 多位来自总部和全国各地的总经理；连续五年被评为全国优秀总经理；由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：万达学院商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年；《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年2007-2011 年，杜老师任职常州百货大楼总经理，使一家“年过半百”的老百货店涅槃新生，成为长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。
　　
【课程大纲】
　　一、 商业地产的昨天、今天和明天
　　二、商业地产重要底层逻辑【重要】
　　1、购物中心的顾客是谁？
　　2、购物中心的产品是什么？
　　3、商管公司组织架构与部门职能在筹备期和营运期有什么不同？
　　4、大营运各部门管理角色定位是怎样的？
　　5、商业项目的三种经营模式各有什么特点？
　　6、购物中心三级 20 个核心经营指标是什么？
　　7、购物中心的 4 大发展阶段各有什么特点？

　　第一部分 筹备期：影响开业十大风险点
　　【筹备期工作目标：按时开业！】
　　一、 筹备期模块化技术要点
　　1、 明确流程指向
　　2、 设立总控部门
　　3、 巧用模板
　　4、 亮灯打分

　　二、筹备期十大风险点和解决方案
　　风险点 1（组织）：商业前策滞后，商业空间结构不适用
　　风险点 2（组织）：总控不力【两大模块化表单】
　　风险点 3（工程）：交底不清
　　风险点 4（工程/招商）：进场滞后
　　风险点 5（工程）：流程和标准模糊
　　风险点 6（工程）：检查不力，不能日事日清【二装管控销项表/夜总会】
　　风险点 7（工程）：二装拖沓
　　风险点 8（工程）：审图不专业
　　风险点 9（工程）： 无证营业【消防开业验收和证照办理】
　　风险点 10（工程/信息）：商场弱智
　　风险点 11（招商/工程）：招商滞后 vs 工程拆改

　　第二部分 筹备期：满铺招商十大难点
　　【目标：满铺招商！】
　　难点 1：如何精准定位并制定经营策略？
　　难点 2：租赁决策文件如何编制？
　　难点 3：招商品牌库如何建立？
　　难点 4：为了租金收益最大化，如何进行铺位切分？
　　难点 5：收租方式是按固定租金？还是销售扣点提成？还是两者取高？如何抉择？
　　难点 6：如何根据商铺特点选用不同的租金定价方法以使租金尽可能合理？
　　难点 7：水平动线、垂直动线各自的业态和品牌布局规则？
　　难点 8：谈判策略-招商人员的一张图、一顿饭，有什么讲究？
　　难点 9：招商大会什么时候开？如何确保成功召开？
　　难点 10：招商收官 6 件大事？

　　第三部分 开业期：精彩开业十大重点（开业前 100 天到开业后 30
　　天）【开业期工作目标：精彩开业！精彩开业！精彩开业！】
　　一、开业准备--8 大条线 530 件事情【完整开业倒排计划销项表】
　　二、精彩开业十大重点
　　重点 1（总经办）： 一店一色店铺装修设计--关键词：颜值
　　重点 2（工 程）： 装修验收、满负荷测试和工程移交--关键词：标准
　　重点 3（大营运）：开业活动引爆市场--关键词：轰动【完整案例】
　　重点 4（大营运）：目标清晰的开业促销沟通--关键词：信心
　　重点 5（大营运）：营销推广费预算究竟需要多少？决策依据？筹备期招商推广
　　重大节点有哪些？
　　重点 6（总经办）：百日誓师大会--关键词：紧张
　　重点 7（企划）：公区美陈和安装管控--关键词：规范
　　重点 8（大营运）： 优化广场内部导视系统--关键词：体验
　　重点 9（物 业）： 开业安全、交通和政府报备--关键词：流量安全【完整
　　执行方案】
　　重点 10（总经办）：管理商户的依据是什么？如何在筹备期打好商户管理的基础？