房地产企业成本管控

一、房地产项目成本核算三大原则
1、成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本
2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式
3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本
二、房地产业成本项目构成及成本规划
1、房地产业成本项目构成
2、如何合理确定成本对象
3、土地闲置成本的处理技巧
4、房地产成本费用计划与控制

    三、房地产成本核算操作实务
1、开发产品会计成本与计税成本的差异
2、土地开发成本的核算程序
3、配套设施开发成本的会计处理技巧
4、预提费用的会计处理技巧
5、开发间接费用的会计处理技巧
6、成本对象报废或毁损的处理
四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点
1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点
2、项目设计阶段的成本控制要点
3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点
4、施工阶段的成本控制与筹划要点
5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点
 
五、房地产成本分配方法与成本分拆技巧
1、四种成本分配方法的灵活运用
（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法
2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
（1）成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
（2）兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
（3）地下室及车库成本的分拆技巧
（4）商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
六、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1、期间配比原则的运用技巧
2、费用限额扣除的操作技巧
3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

　　中华企管培训网特聘讲师，专家讲师、特聘顾问；中国房地产纳税网首席咨询师；上海市企业家联合会、上海市企业家协会理事；高级会计师，中国注册税务师；上海致通振业税务师事务所所长；《新理财》等财税管理核心期刊的主要撰稿人，多次在《中国税务报》上发表文章。

职业背景
　　童晓莲老师主要从事国有企业，外资企业审计评估及财税咨询工作，并担任多家大中型集团及上市公司财税顾问，为客户在中国提供税务咨询、税务顾问、税收筹划、确立组织结构纳税布局、业务流程纳税风险控制、出口退税纳税设计、投资理财中的税收筹划、投资资金管理等服务。尤其擅长房地产企业、外资企业的税收筹划运作。

培训经历
　　童晓莲老师为各地财务经理培训班作过专门培训演讲，曾在北京、上海、深圳、沈阳、大连等地组织过成功的税收筹划业务、财税技能和税收风险防范体系等业务的巡讲与推介，主讲过：会计报表的诊断分析；企业所得税汇算清缴及纳税调整案例分析；新会计准则与税法差异下的纳税调整技巧及例解；“三大”流转税和企业所得税的纳税筹划技及案例分析；纳税筹划技巧、非财务人员的财务管理等等专题。为企业筹划节约税收支出达千万余元。

培训专长
　　财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范，税务稽查应对技巧，合理规避出口退税风险、财务总监风险防范、资产管理等。