房地产开发企业所得税汇算清缴疑难问题处理与纳税筹划

第一部分 最新企业所得税相关税收政策解析
1、 解读国家税务总局2013第41号、43号公告等及“税总发〔2013〕第26号、55号”等
2、 解读国家税务总局2012第15号、27号、40号公告等
3、 解读国家税务总局2011第34号公告
4、 解读国家税务总局公告2010年第19、20号
5、 解读“国税函[2010]79号、国税函[2010]148号、国税函[2010]156号”等文件

第二部分 深度解析总局“国税发〔2009〕31号文”的主要变化
1、 总体框架更加清晰明了
2、 调低了计税毛利率5个百分点
3、 重新界定了计税成本等的内涵
4、 再次强调不得事先核定征收
5、 明确了视同销售的范围与顺序
6、 规定了开发产品自用计提折旧的限制性条件
7、 规范了确认计税成本对象的原则
8、 统一了共同成本、间接成本的分配方法
9、 首次规范了4项预提费用的处理
10、 对境外销售佣金进行了限制
11、 规范了计税成本核算的一般程序
12、 明确规定计税成本结算期以及票据的合法性
13、 对利息支出的处理有了变化
14、 对停车场所的处理采取了简化方法

第三部分 解读《企业所得税汇算清缴管理办法》与汇算清缴应关注的问题
1、 企业财务结算与汇算清缴的联系与区别
2、 企业所得税汇算清缴的概念
3、 汇算清缴的范围
4、 预缴申报与汇算清缴的期限
5、 纳税人在汇算清缴中的责任
6、 关于重新纳税申报
7、 企业所得税汇算报送的资料
8、 延期申报与延期缴纳
9、 补税、退税与抵缴
10、 跨地区经营汇总缴纳
11、 合并缴纳的企业集团
12、 主管税务机关的审核重点
13、 企业所得税弥补亏损应注意的7个方面
14、 企业所得税汇算清缴8种情况应出具鉴证报告
15、 企业所得税汇算清缴应关注8项纳税调整
16、 年终结账应注意的9个事项

第四部分 房地产开发企业涉税热点、难点、焦点问题解析
1、 解析房地产行业的40个涉税风险点
2、 职工食堂费用的涉税处理
3、 餐费与业务招待费的税务处理
4、 关于税前扣除合法凭证的解析
5、 企业员工服饰费用的税务处理
6、 汇算清缴时未取得发票的财税处理
7、 房产企业预收的定金、订金的财税处理
8、 房地产开发企业代收费用的税务处理
9、 土地闲置费税前扣除的税务处理
10、 房地产企业土地使用税的税务处理
11、 首付一成促销楼盘的涉税风险
12、 政府返还土地出让金的财税处理
13、 地下人防工程的税务处理
14、 拆迁安置“拆一还一”行为的涉税分析

第五部分100个企业所得税疑难问题解答
1、 新企业所得税核定征收办法的征收范围是否有变化
2、 房地产开发企业可以核定征收吗
3、 房企取得政府奖励基金如何进行税务处理
4、 跨年收取的租赁费如何进行所得税处理
5、 开发产品转作自用是否视同销售缴纳企业所得税
6、 未办竣工手续的房屋出租其折旧是否可以税前扣除
7、 会计折旧年限长于税法规定年限所提折旧可否调减
8、 以房产抵偿工程款如何缴纳企业所得税
9、 房屋评估增值如何计提折旧
10、 企业购入的财务软件如何摊销
11、 职工食堂计提的折旧费用是否可以税前扣除
12、 业务招待费的税前扣除有哪些要求
13、 视同销售收入能否作为“业务招待费”等的计提基数
14、 查补收入能否作为“业务招待费”等的计提基数
15、 税务机关是否有权调整“工资薪金”
16、 企业税前扣除的工资薪金是否包括临时工工资
17、 工资薪金和劳务报酬在税前扣除有哪些要求
18、 “国税函[2009]3号”规定的“实际发放”是计提还是支付
19、 组织职工旅游的费用如何税务处理
20、 企业为其他单位的员工报销差旅费是否可以扣除
21、 报销差旅费时“伙食补助费”“公杂费”是否需要票据
22、 出差期间的餐费是否在差旅费中列支
23、 实行住宿费包干办法的是否不需要住宿费发票
24、 购买飞机票的保险费是否可以税前扣除
25、 私车公用时企业为员工报销的车辆费用是否可以税前扣除
26、 职工出差伙食补助费如何进行税务处理
27、 职工福利费的开支范围包括哪些
28、 非货币性福利是否按照14％以内税前扣除
29、 支付员工的购房补贴是否可以税前扣除
30、 支付员工的午餐费属于职工福利费吗
31、 职工福利费的税前扣除是否必须要有发票
32、 支付退休职工的生活补贴费是否可以税前扣除
33、 个人报销的养老保险、医疗保险是否可以税前扣除
34、 职工教育经费的开支范围包括那些
35、 未实际使用的职工教育经费能否税前扣除
36、 高管人员的境外培训费是可否计入管理费用税前扣除
37、 取得文凭的学费是否可以在职工教育经费列支
38、 工会经费的开支范围包括哪些
39、 主管税务机关代扣代缴的工会经费均可以税前扣除吗
40、 新税法下企业的利息支出如何税前扣除
41、 特别纳税调整中对加收利息是如何规定的
42、 支付个人的借款利息支出是否可以税前扣除
43、 向金融机构支付的罚息可以在税前列支吗
44、 外企列支利息支出是否需要税务机关审核
45、 以前年度未预提的贷款利息是否可以税前扣除
46、 何为金融机构同期同类贷款利率
47、 集团内的子公司之间拆借资金是否必须收取利息
48、 房地产开发前期的利息支出如何税前扣除
49、 新设立公司的开办期如何界定
50、 房地产企业的“长期待摊费用”包括那些内容
51、 房屋装修费如何进行税务处理
52、 以土地投资时被投资企业是否按照评估价值进行税前扣除
53、 投资性房地产以公允价值计价的收益是否缴纳企业所得税
54、 开发企业能否以自行评估的价值作为税前扣除的依据
55、 季度预缴企业所得税时需要调整业务招待费吗
56、 预缴的营业税金、土地增值税是否可以税前扣除
57、 未按规定预缴企业所得税是否要收滞纳金
58、 如何确认房地产企业的应税收入
59、 储藏室、地下车位的开发成本如何结转
60、 房地产开发项目尚未进行竣工决算能结转开发成本吗
61、 房地产企业如何确认开发产品已完工
62、 房地产企业的后续成本如何税前扣除
63、 只有预售收入的房企可否税前扣除业务招待费
64、 向主管税务机关申报经济适用房的计税毛利率应提供哪些资料
65、 房产企业代收费用是否缴纳企业所得税
66、 向主管税务机关报送毛利差异调整情况报告包括哪些资料
67、 跨省房地产企业如何缴纳企业所得税
68、 企业之间拆借资金的损失能否税前扣除
69、 我公司因对外担保造成的损失是否可以税前扣除
70、 关联企业发生的坏账损失是否可以税前扣除
71、 低价出售存货的损失是否要税务机关审批才能扣除
72、 员工借款不还造成的损失是否可以税前扣除的
73、 在新税法框架下如何掌握发票作为税前扣除的凭据
74、 发票丢失后报销的费用是否可以税前扣除
75、 去税务机关代开发票缴纳的增值税能否税前扣除
76、 暂估入帐的成本（无发票）是否可以税前扣除
77、 房企取得建筑公司机构所在地开具的发票可以吗
78、 在土地交易中心竞拍的土地应当取得什么样的票据
79、 支付去年的营销代理费是否可以税前扣除
80、 赔付员工的工资薪金是否可以税前扣除
81、 计提的销售佣金是否可以税前扣除
82、 投资者投资未到位发生的利息支出可否税前扣除
83、 我方承担承兑汇票的贴息可以税前扣除吗
84、 银行手续费不能取得发票是否可以税前扣除
85、 委托代付款是否可以税前扣除
86、 计提未缴纳的流转税是否可以税前扣除
87、 房企的土地使用税可计入费用当期扣除吗
88、 在香港招商期间发生的费用如何税前扣除
89、 房产公司支付的高尔夫会员费能否在税前扣除
90、 代员工支付的违约金能否税前扣除
91、 支付国土局的滞纳金是否可以税前扣除
92、 支付的土地闲置费是否可以税前扣除
93、 支付的车辆保险费是否可以税前扣除
94、 房企支付的“建工意外险”能否在税前列支
95、 企业计提的各项准备金是否可以税前扣除
96、 预提的广告费是否可以税前扣除
97、 企业为职工支付的通讯费是否可以税前扣除
98、 劳动保护支出税前扣除应注意哪些要点
99、 发给职工的工作服是否可以税前扣除
101、 新税法下土地使用权如何确定摊销年限
102、 房地产公司促销的奖品如何进行税务处理
103、 支付赔偿金应该取得哪些原始凭证

第六部分 房地产开发企业纳税筹划案例分享
1、 节省建筑工程设备税金的筹划
2、 甲供装饰材料的筹划
3、 节省商品混凝土税金的筹划
4、 企业高管人员个人所得税的筹划
5、 开发商“买房送家用电器”的节税技巧
6、 地下车库出租节省房产税的筹划
7、 企业分立节省企业所得税、营业税、土地增值税、契税的筹划
8、 处理材料供应公司节省土地增值税
9、 正确核算“开发间接费用”“采购保管费”节省土地增值税

中华企管培训网特邀讲师，高级会计师，国内著名的房地产、建筑会计实务专家、 房地产纳税筹划实战专家， 创销书《房地产开发企业财税实务疑难解答》之作者。 现任新加坡仁恒置地集团成都公司总会计师。

曾担任四川华西集团所属的省建一公司、八公司的财务科长、财务部长、总会计师20余年，并在成都市的文氏集团、四川润扬建设集团任财务总监数年。现兼任四川省建设会计学会常务理事、成都市地方税务局特邀监察员、四川经济管理学院客座教授、税务宝典网站纳税筹划专家组首席专家等。
参加编撰的著作主要有《财务主管手册》、《会计执法全书》、《房地产开发企业会计》(全国建设系统高职统编教材)等，在全国教家报刊(四川建设会计、中国会计报、中国税务报、海峡经济导报)、网络媒体(中国税网、中国财经网等)发表有关对会实务、纳税筹划等方面的论文60余篇长期从事建筑施工、房地产企业的财务管理工作，具有丰富的实际工作经验；在房地产财务管理与纳税筹划方面颇有研究，而且成果丰硕，仅自创房地产纳税筹划案例达100余个。