银行培训课程
《个人住房消费贷款市场分析与风险控制》
《个人住房消费贷款市场分析与风险控制》内训基本信息:
内训课程大纲
《个人住房消费贷款市场分析与风险控制》
课程大纲
主要文件依据：
１．商业银行房地产贷款风险管理指引 (银监发〔2004〕57号)
2．中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个 人住房贷款的通知（银监发〔2006〕71 号）
３．中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知（银监发〔2008〕42 号）
４．中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知（银监办发〔2011〕55 号）
５．关于进一步做好住房金融服务工作的通知（银发【2014】287号）
６．关于个人住房贷款政策有关问题的通知(银发〔2015〕98号)
７．中国人民银行 中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）
８．关于开展银行业“违法、违规、违章”行为专项治理的通知（银监发办〔2017〕45号附件1）
９．《中国银监会关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》（银监发(2017) 4号）
10．中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知（银监发〔2018〕4号附件2）
11．中国人民银行关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告（中国人民银行发布〔2019〕第16号公告）
本讲义主要内容
第一章 房地产贷款概述
第二章 个人购房按揭贷款概述
第三章 一手房按揭贷款
第四章 二手房按揭贷款
第五章 个人住房公积金委托贷款
第六章 房地产预告登记和抵押预告登记
第七章 房地产投资
第一章 房地产贷款概述
一、什么是房地产贷款
（一）房地产贷款统计范围
（二）房地产贷款的特点
二、房地产贷款总体操作流程
（一）房地产开发商与承建商（建筑商）的区别
（二）房地产开发贷款形式
（三）房地产贷款全流程操作
三、房地产行业形势
（一）中央房地产政策导向：加强宏观调控
（二）政府去库存力度大，房地产库存基本合理
（三）全国房屋总量过剩，但大城市仍然有较大需求
（四）中小开发商受民间借贷影响，工程进展艰难
（五）银行房地产贷款总体有抵押，风险可控，贷款仍然保持快速增长
（六）住房按揭贷款仍然是各家银行争向投放重点
第二章 个人购房按揭贷款概述
一、房屋按揭贷款分类
（一）按抵押物用途分类
（二）按贷款资金来源分类
（三）按购买房屋新旧程度分类
（四）按购房或已有存量房按揭分类
二、个人住房按揭贷款利弊分析
（一）个人住房按揭贷款好处
（二）个人住房按揭贷款主要风险点
案例：昌盛公司虚假按揭贷款
三、个人住房贷款监管政策
（一）贷款额度
（二）抵押担保
（三）面谈面签
（四）贷前调查
（五）禁止性规定
（六）虚假按揭贷款检查重点
四、个人购房按揭贷款利率
(一）确定贷款利率应考虑的因素
１．法律规定
２．监管导向与规定
３．贷款市场报价利率（LPR）
（1）中国人民银行关于改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制有关事宜的公告（中国人民银行公告2019年第15号2019年8月16日）
（2）中国人民银行关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告
（2019年8月25日,中国人民银行发布〔2019〕第16号公告）
４．银行内部经营因素（内部基本浮动利率）
５．客户因素（具体客户参数利率）
（二）贷款定价方法
第一步：在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站，查询贷款市场报价利率（LPR)。此利率属变动利率。
第二步：确定内部基本浮动利率
第三步：确定参数利率（具体客户因素）
五、个人购房按揭贷款违规监管处罚案例
（一）农商行购房按揭贷款违规处罚案例
（二）城商行购房按揭贷款违规处罚案例
（三）大型股份制银行按揭贷款违规处罚案例
（四）国有银行按揭贷款违规处罚案例
第三章 一手房按揭贷款
一、一手房按揭项目准入
案例：某市均荣房地产公司结欠贷款本息546万元，法人代表跑路
二、一手房贷款特别准入条件
三、一手房贷款金额
四、一手房贷款期限
五、一手房贷款担保
第四章 二手房按揭贷款
一、二手房贷款期限
二、申请二手个人住房按揭贷款特别资料
三、二手房按揭贷款贷前调查
四、个人二手住房贷款资金划转授权委托书
五、购房资金银行第三方托管业务
第五章 个人住房公积金委托贷款
主要文件依据
１．国务院《住房公积金管理条例》：1999年3月17日国务院第15次常务会议通过，当年以中华人民共和国国务院令第262号文发布实施；2019年进行修改，2019年3月24发布修改后的条例
２．关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知(建金[2010]179号)
３．住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（建金〔2014〕148号）
４．关于个人住房贷款政策有关问题的通知(银发〔2015〕98号)
５．住房城乡建设部 财政部 中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（建金〔2015〕128号）
６．住房城乡建设部财政部中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知（建金[2015]150号）
７．关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知（银发〔2016〕43号）
一、住房公积金管理基本规定
国务院《住房公积金管理条例》
（一）什么是住房公积金
（二）住房公积金管理机构
（三）住房公积金缴存
（四）住房公积金提取和使用
（五）住房公积金监督
二、住房公积金的委托归集和使用
（一）收取手续费。
（二）不办理账户内资金质押。
（三）签订委托协议。
（四）委托业务内容。
（五）账户资金管理。
三、住房公积金贷款政策
（一）住房公积金贷款基本要素
１．贷款对象。
２．贷款用途。
３．贷款期限。
４．贷款利率与费用。
５．贷款方式。
６．还款来源。
７．贷款条件。
８．贷款额度。
（二）全面推行异地贷款业务。
四、单一住房公积金委托贷款操作流程
五、个人住房组合贷款流程
（一）调查、审查、审批。
（二）签订组合贷款合同。
（三）贷款发放。
（四）贷款收回。
（五）清户撤押。
第六章 房地产预告登记和抵押预告登记
一、购房人预告登记
（一）什么是购房预告登记
（二）为什么要实行购房预告登记
（三）购房预告登记作用
案例：银行对抵押物监管不到位，法院拍卖24套房遭遇一房两卖
二、抵押预告登记
（一）什么是抵押预告登记
（二）为什么要实行抵押预告登记
（三）抵押预告登记作用
（四）抵押预告登记与正式抵押登记区别
案例：预购房抵押预告登记不产生抵押效力，引官司
兴盈百货贷款7800万元，老板自杀
第八章 房地产投资
一、房地产自身特点
二、房地产价格的构成及影响因素
三、房地产投资优势
四、房地产投资劣势
五、房地产投资方式
六、个人购买二手房需要交纳的税金
第七章 个人住房相关贷款
一、个人住房装修贷款
住房装修指使用装饰装修材料，对住房进行修饰和加工处理的工程活动，以及安装厨卫设备和购置家具家电等。
（一）贷款用途。
（二） 贷款方式。
（三）贷款期限。
（四）办理个人住房装修贷款应采取的风险控制措施。
二、个人车库（位）消费贷款
（一）车库（位）贷款用途。
（二）车库（位）贷款特别条件。
（三）贷款额度。
（四）贷款期限。
（五）贷款方式。
三、个人房屋抵押+信用卡授信
四、养老倒按揭贷款
课程大纲
主要文件依据：
１．商业银行房地产贷款风险管理指引 (银监发〔2004〕57号)
2．中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个 人住房贷款的通知（银监发〔2006〕71 号）
３．中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知（银监发〔2008〕42 号）
４．中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知（银监办发〔2011〕55 号）
５．关于进一步做好住房金融服务工作的通知（银发【2014】287号）
６．关于个人住房贷款政策有关问题的通知(银发〔2015〕98号)
７．中国人民银行 中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）
８．关于开展银行业“违法、违规、违章”行为专项治理的通知（银监发办〔2017〕45号附件1）
９．《中国银监会关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》（银监发(2017) 4号）
10．中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知（银监发〔2018〕4号附件2）
11．中国人民银行关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告（中国人民银行发布〔2019〕第16号公告）
本讲义主要内容
第一章 房地产贷款概述
第二章 个人购房按揭贷款概述
第三章 一手房按揭贷款
第四章 二手房按揭贷款
第五章 个人住房公积金委托贷款
第六章 房地产预告登记和抵押预告登记
第七章 房地产投资
第一章 房地产贷款概述
一、什么是房地产贷款
（一）房地产贷款统计范围
（二）房地产贷款的特点
二、房地产贷款总体操作流程
（一）房地产开发商与承建商（建筑商）的区别
（二）房地产开发贷款形式
（三）房地产贷款全流程操作
三、房地产行业形势
（一）中央房地产政策导向：加强宏观调控
（二）政府去库存力度大，房地产库存基本合理
（三）全国房屋总量过剩，但大城市仍然有较大需求
（四）中小开发商受民间借贷影响，工程进展艰难
（五）银行房地产贷款总体有抵押，风险可控，贷款仍然保持快速增长
（六）住房按揭贷款仍然是各家银行争向投放重点
第二章 个人购房按揭贷款概述
一、房屋按揭贷款分类
（一）按抵押物用途分类
（二）按贷款资金来源分类
（三）按购买房屋新旧程度分类
（四）按购房或已有存量房按揭分类
二、个人住房按揭贷款利弊分析
（一）个人住房按揭贷款好处
（二）个人住房按揭贷款主要风险点
案例：昌盛公司虚假按揭贷款
三、个人住房贷款监管政策
（一）贷款额度
（二）抵押担保
（三）面谈面签
（四）贷前调查
（五）禁止性规定
（六）虚假按揭贷款检查重点
四、个人购房按揭贷款利率
(一）确定贷款利率应考虑的因素
１．法律规定
２．监管导向与规定
３．贷款市场报价利率（LPR）
（1）中国人民银行关于改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制有关事宜的公告（中国人民银行公告2019年第15号2019年8月16日）
（2）中国人民银行关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告
（2019年8月25日,中国人民银行发布〔2019〕第16号公告）
４．银行内部经营因素（内部基本浮动利率）
５．客户因素（具体客户参数利率）
（二）贷款定价方法
第一步：在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站，查询贷款市场报价利率（LPR)。此利率属变动利率。
第二步：确定内部基本浮动利率
第三步：确定参数利率（具体客户因素）
五、个人购房按揭贷款违规监管处罚案例
（一）农商行购房按揭贷款违规处罚案例
（二）城商行购房按揭贷款违规处罚案例
（三）大型股份制银行按揭贷款违规处罚案例
（四）国有银行按揭贷款违规处罚案例
第三章 一手房按揭贷款
一、一手房按揭项目准入
案例：某市均荣房地产公司结欠贷款本息546万元，法人代表跑路
二、一手房贷款特别准入条件
三、一手房贷款金额
四、一手房贷款期限
五、一手房贷款担保
第四章 二手房按揭贷款
一、二手房贷款期限
二、申请二手个人住房按揭贷款特别资料
三、二手房按揭贷款贷前调查
四、个人二手住房贷款资金划转授权委托书
五、购房资金银行第三方托管业务
第五章 个人住房公积金委托贷款
主要文件依据
１．国务院《住房公积金管理条例》：1999年3月17日国务院第15次常务会议通过，当年以中华人民共和国国务院令第262号文发布实施；2019年进行修改，2019年3月24发布修改后的条例
２．关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知(建金[2010]179号)
３．住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（建金〔2014〕148号）
４．关于个人住房贷款政策有关问题的通知(银发〔2015〕98号)
５．住房城乡建设部 财政部 中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》（建金〔2015〕128号）
６．住房城乡建设部财政部中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知（建金[2015]150号）
７．关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知（银发〔2016〕43号）
一、住房公积金管理基本规定
国务院《住房公积金管理条例》
（一）什么是住房公积金
（二）住房公积金管理机构
（三）住房公积金缴存
（四）住房公积金提取和使用
（五）住房公积金监督
二、住房公积金的委托归集和使用
（一）收取手续费。
（二）不办理账户内资金质押。
（三）签订委托协议。
（四）委托业务内容。
（五）账户资金管理。
三、住房公积金贷款政策
（一）住房公积金贷款基本要素
１．贷款对象。
２．贷款用途。
３．贷款期限。
４．贷款利率与费用。
５．贷款方式。
６．还款来源。
７．贷款条件。
８．贷款额度。
（二）全面推行异地贷款业务。
四、单一住房公积金委托贷款操作流程
五、个人住房组合贷款流程
（一）调查、审查、审批。
（二）签订组合贷款合同。
（三）贷款发放。
（四）贷款收回。
（五）清户撤押。
第六章 房地产预告登记和抵押预告登记
一、购房人预告登记
（一）什么是购房预告登记
（二）为什么要实行购房预告登记
（三）购房预告登记作用
案例：银行对抵押物监管不到位，法院拍卖24套房遭遇一房两卖
二、抵押预告登记
（一）什么是抵押预告登记
（二）为什么要实行抵押预告登记
（三）抵押预告登记作用
（四）抵押预告登记与正式抵押登记区别
案例：预购房抵押预告登记不产生抵押效力，引官司
兴盈百货贷款7800万元，老板自杀
第八章 房地产投资
一、房地产自身特点
二、房地产价格的构成及影响因素
三、房地产投资优势
四、房地产投资劣势
五、房地产投资方式
六、个人购买二手房需要交纳的税金
第七章 个人住房相关贷款
一、个人住房装修贷款
住房装修指使用装饰装修材料，对住房进行修饰和加工处理的工程活动，以及安装厨卫设备和购置家具家电等。
（一）贷款用途。
（二） 贷款方式。
（三）贷款期限。
（四）办理个人住房装修贷款应采取的风险控制措施。
二、个人车库（位）消费贷款
（一）车库（位）贷款用途。
（二）车库（位）贷款特别条件。
（三）贷款额度。
（四）贷款期限。
（五）贷款方式。
三、个人房屋抵押+信用卡授信
四、养老倒按揭贷款
讲师 雷春柱 介绍
（一）工作经历。雷春柱，金融本科学历，高级理财规划师，专业培训师。从事银行工作36年。先后在农行乡镇营业所、县支行、市农行、省农行、农总行《中国农村信用合作》杂志社工作过。当过市州级联社主任，省级联社稽查大队大队长、审计监察部总经理、业务管理部总经理。
（二）发表文章。先后在人总行《金融研究》、《金融参考》、农业部《农业经济问题》、《中国审计》等刊物发表经济金融论文250多篇，约200多万字。曾经在《中国城乡金融报》、《中国农村金融》、《广东金融》等报刊上，发表金融体裁短篇小说70多篇，约20万字。
（三）擅长领域。农信社、农商行、村镇银行、农行、城商行、邮储银行等金融机构信贷、营销、合规、风控等方面讲课。
讲课风格
（一）以故事讲观点。主要理论都是自己在工作实践中总结出的观点；注重互动式授课，以案例故事讲述理论观点，不单纯讲理论。
（二）案例精彩丰富。案例来自实际工作，来自古今中外。
（三）通俗易懂。讲课内容上到银行及企业高管，下到刚参加工作的基层员工，人人都听得懂，易掌握。
（四）非常接地气。与实际工作紧密相连，学完就能用，立竿见影。
（二）发表文章。先后在人总行《金融研究》、《金融参考》、农业部《农业经济问题》、《中国审计》等刊物发表经济金融论文250多篇，约200多万字。曾经在《中国城乡金融报》、《中国农村金融》、《广东金融》等报刊上，发表金融体裁短篇小说70多篇，约20万字。
（三）擅长领域。农信社、农商行、村镇银行、农行、城商行、邮储银行等金融机构信贷、营销、合规、风控等方面讲课。
讲课风格
（一）以故事讲观点。主要理论都是自己在工作实践中总结出的观点；注重互动式授课，以案例故事讲述理论观点，不单纯讲理论。
（二）案例精彩丰富。案例来自实际工作，来自古今中外。
（三）通俗易懂。讲课内容上到银行及企业高管，下到刚参加工作的基层员工，人人都听得懂，易掌握。
（四）非常接地气。与实际工作紧密相连，学完就能用，立竿见影。
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