运筹帷幄、决胜千里房地产企业营改增前后三大清算与项目清盘财税差（李老师）

‖专题背景‖  
税制改革其实就是经济利益的重新划分，“月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁”的事情是在所难免，对于面临营改增的房地产企业而言，如何应对，做到“我家欢乐别家愁”就看企业的的态度和决策了 ，当务之急，是应让企业的所有管理人员与财务人员尽快进入“增值税”状态。
房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，清盘后需要进行高难度的项目清算；房地产行业涉及税种最多，企业所得税和土地增值税对房地产企业影响最大；营改增时点前的项目如何面对营改增？有哪些过渡性政策？纳税人如何在营业税和增值税之间选择？土地增值税清算以及项目清盘是在营改增前有利还是在营改增后进行合算？营改增及新纳税申报表对企业所得税申报会产生那些影响？营改增后企业采取何种策略才能降低税负？有哪些筹划技巧？是房地产企业财务人员在营改增关口必须事先掌握的谋略。
本专题以房地产企业营改增实务为核心，解读营改增的核心理论，阐述营改增对企业所得税、土地增值税、公司清算及项目清盘产生影响、税收规定差异及税收筹划，使参会人员知己知彼，百战不殆，此课程针对性强，注重实务操作和实效，让您两天不虚此行！

‖主讲专家‖
李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家地产和建安企业税务、审计、评估、培训机构的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型地产和建安企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营改增、企业重组、税收筹划、税务稽查及房地产和建安企业税收。先后在北京、上海、深圳、南京、郑州、厦门、沈阳、青岛等40多个城市举办过房地产和建安业财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！

‖主讲内容‖
第一部分：房地产企业营改增前后风险把控及税务稽查新动向
一．高屋建瓴—-企业应树立的3大营改增观
1．营改增是革诸多税种的命，而不仅仅革营业税的命—-营改增带来诸多税种计税
口径的变动；
2．牵一发而动全身—-营改增是整个企业的营改增，不是财务部门一个人在战斗工
程预决算、招投标、采购、成本控制、会计核算……
3．营改增带来新的涉税风险点；

二．渐行渐近：四大领域尤其房地产企业何时“营改增”？
三．犹抱琵琶半遮面：“营改增”核心—-税率问题
四．“营改增”过渡期的政策衔接问题
五．房地产企业营改增面临的5大挑战
六．房地产企业营改增：一个核心、九大应对策略
七．房地产企业营改增：一个变通及过渡阶段应对技巧
八．营改增带来哪些新的稽查风险点及把控措施

第二部分：营改增纳税的核心理论及全方位规划
一．抛弃营业税观念，树立增值税思维：一个中心、两个基本点、九个统一，增值税
价外税将会颠覆营业税下的价内税体系，工程造价、预决算、招投标、合同、议
价模式、价格体系、内控指标、财管制度、投融资模式、业务流程改造等新体系
将以价外税重塑。
1．营改增本质：增值税是对商品价值中的那部分征税？
2．销项是肉体
3．“抵扣”是灵魂
4．九个统一是外衣：三流统一、三证统一、三价统一

二．营改增全方位规划
1．企业一盘棋—-强化跨部门沟通与协同
2．价外税原则下工程造价规则：“价税分离”的定价机制和税金“收支平衡”基础。
3．预决算、招投标新体系的建立及应对策略
4．业务合作对象选择以及议价模式建议
5．营改增的重中之重—-合同管理
⑴ 合同—-营改增税收筹划的重头戏
⑵ 营改增后合同签订法律建议及条款完善
⑶ 建立动态管理体系
6．购销部门如何适应营改增？
7．营改增后成本控制的核心点：重构价格体系，建立议价优势，加快结算效率
8．投融资模式的变化及应对技巧
9．建立在公司领导层指导下以财务部门为中心的营改增应对体系
⑴ 恶补—-财务人员应对营改增先决条件
⑵ 跨界管理：财务深入其他部门跨界延伸管理义不容辞
⑶ 核算管理：从零开始，与税务管理深度结合
⑷ 税务管理：建立税控制度，规范税务操作
⑸ 发票管理：以“三流统一”为核心增值税发票风险管控制度
⑹ 税收筹划：控制风险是关键

第三部分：房地产业营改增前后所得税汇算清缴策略
1． 营改增前企业的几种错误认识：
⑴ 营改增后我和地税没有关系了
⑵ 营改增后，以前的营业税风险成为过去式了
⑶ 巴结国税，把营改增前的税款留给国税局
⑷ 搞所谓的筹划，把营改增后的税款在国地税之间调节

2．预交企业所得税在营改增前后应注意的事项及税收风险点
3．完工条件确认的技巧及税收风险点；
4．放管结合、风险评估、信用管理——新纳税申报表变身稽查利器
5．新纳税申报表给企业带来哪些稽查风险点？
6．预提费用确认的原则及涉税调整；
7．列支成本费用是否必须取得发票？营改增后有哪些变化？
8．税务对发票稽查的“九字方针”
9．税务稽查4类重点发票
10．“三流统一”—-营改增后发票抵扣、成本扣除及税务稽查不可逾越的红线。
11．跨期发票如何在企业所得税前扣除
12．关联企业间拆借资金和利息费用在营改增前后的涉税风险控制
13．个人股东向银行贷款再给企业使用在营改增前后的涉税风险及控制策略
14．“资金池”在营改增前后涉税处理
15．期间费用与开发间接费用的筹划
16．工资与劳务费在税前列支的差异及营改增影响
17．福利费的列支范围、节税技巧及营改增后是否可以抵扣进项税？
18．职工教育经费的税收风险点及节税技巧及营改增影响
19．业务招待费税前扣除涉税风险点及节税技巧及营改增后的涉税风险
20．母子公司列支管理费的涉税风险及税收应对技巧及营改增带来的变化

第四部分：房地产项目土地增值税清算策略及营改增影响
1．营改增关口，土地增值税何时清算对企业有利？
2．如何正确把握清算单位和清算时限？
3．营改增后是否收到预售款时即产生销项税？收到订金、VIP、诚意金、保证金是
否产生纳税义务？
4．“拆一还一”与“红线外”的支出财税处理及营改增后是否有进项可以抵扣？
5．甲供材、及分包工程在营改增前后开具技巧及稽查风险点
6．“甲供材”营改增之后的财税处理
7．甲供材及包工包料的伪命题
8．取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？
9．“包税协议”如何正确纳税？
10．先卖后租协议的财税处理及营改增影响
11．自持物业的财税处理及营改增的影响
12．混业经营如何纳税及风险规避；
13．投融资的财税处理及营改增前后涉税变化
14．开发成本列支企业所得税和土地增值税差异点及营改增影响
15．财务费用中的诸如顾问费之类如何在土地增值税前扣除？营改增后如何列支？
16．纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府
部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？营改增后变化？
17．销售精装房的财税处理及营改增影响；
18．拆迁安置费如何扣除？营改增后是否可以抵扣进项税？
19．诉讼费、律师费、在筹办举办项目开工仪式发生的相关场地布置费礼品、奠基
费用、产品的模型制作费；项目工程部的办公租金列支技巧及营改增后变化？
20．地下人防形成的车库的财税处理及疑难解析及营改增影响

第五部分：房地产项目清盘注销及公司注销的规划安排及营改增影响
1．营改增十字路口——何时项目清盘企业税负最低？

2．项目竣工后清盘需要处理的事项
⑴ 项目竣工验收与备案
⑵ 项目产权登记
⑶ 涉税处理及风险应对

3．项目公司清算与注销的操作要点及营改增的影响
⑴ 项目公司清算的操作程序
⑵ 项目公司清算的税务处理及营改增影响
⑶ 项目清盘及公司清算中的税务风险规避策略及营改增带来的高压区