房地产总裁不能不知道的解税密码与纳税风险管控

引言：房地产总裁必须关注的五大事
1、用什么策略拿地？
案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地
2、用什么策略进行产品定位？
案例：大理两个别墅项目成功与失败
3、用什么策略把产品卖好？
案例：先造一座湖，后建一座城
4、用什么策略融资？
5、用什么策略把税收处理好？
第一讲  找到解税密码到底有多重要？
◇ 企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:
第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水   第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大
◇ 而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。
第二讲  什么是解税密码？
一、解税密码存在的两大前提
（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提
（二）业务性质不同，适用税收政策必不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提
二、解税密码的两大维度
（一）纳税风险可控       （二）税款节省
三、解税密码三大特征
（一）合法性    案例：土地评估入账
（二）合理性    案例：一半开租金，一半开物业费
（三）可操作性
第三讲 解税密码藏到哪里？
一、企业为什么很难找到解税密码？
（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现
（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现
（三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现
二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？
第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码
一、公司设立阶段解税密码
二、土地取得阶段的解税密码
三、规划立项阶段解税密码
四、开发建设阶段解税密码
五、项目销售阶段的解税密码
六、项目清算阶段的解税密码
七、企业利润分配阶段的解税密码
八、企业退出阶段的解税密码
九、企业融资阶段的解税密码
十、企业日常费用支出阶段的解税密码
第五讲 房地产开发企业核心税种解税密码
一、营业税解税密码
（一）房地产开发企业涉及营业税的几种情形
（二）房地产营业税中关键解税密码
二、土地增值税解税密码
（一）房地产开发企业涉及土地增值税几种情形
（二）房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码
（三）房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码
（四）土地增值税预征中的解税密码
（五）土地增值税清算中的税收难点问题解税密码
（六）土地增值税税收优惠难点问题解税密码
三、企业所得税解税密码
（一）房地产开发企业企业所得税一般规定
1、收入确认中应关注税务问题
2、不征税收入确认问题
3、房地产免税收入确认问题
4、扣除项目中的确认问题
5、资产损失的扣除问题
6、固定资产扣除问题
7、无形资产的扣除问题
8、企业重组中的税务处理
（二）房地产开发企业行业难点问题解税密码
1、关于预征中有关税收难点问题的解税密码
2、开发产品完工确认问题
3、收入确认税务处理
4、成本费用扣除问题
5、计税成本的核算
6、吸收其他企业资金的合作建房问题
7、换取开发产品为目的,将土地使用权投资
8、房地产企业所得税的核定
四、契税解税密码
五、房产税解税密码
（一）涉及房产税的几种情形
（二）房产税中难点问题的解税密码
（三）房产税近年的政策变化
 

　　中华企管培训网特聘讲师，全国著名税收筹划实战运作专家，高级会计师、中国注册税务师，国家会计学院客座教授，清华大学继续教育学院、清华大学职业经理人训练中心、北京大学汇丰商学院税收筹划课程特聘教授。
　　现任：北京某有限公司董事长、中国税收筹划网首席执行官、北京注册税务师协会副会长。

实战经验：
　　李记有是中国当代最聚人气的税收筹划专家之一，中国一系列税收筹划成功案例的操刀者和设计师，形成一系列具指导价值的实践经验与理论总结，独创性地提出了“税收筹划变量引进和因素分析”两大学说和理论体系。专著《企业如何进行税收筹划》、《企业税收筹划操作指南》等出版后，引起业界和企业高度关注，成为企业税收筹划实践的操作宝典。中央电视台经济频道多次对李记有先生进行税收筹划专题采访。独家研发的《房地产开发企业纳税风险全程控制解码图》，更是清晰的解读了房地产开发全程的纳税管控流程，为房地产企业安全纳税提供了保障。

著    作：
参与注册税务师考试教材《税务代理实务》（第一稿）编写工作；
《税务心理学》，1993年出版；
《企业如何进行税收筹划》，2002年出版；
《企业税收筹划操作指南》（60万字），2003年出版。

音像制品：
时代光华：《税收筹划——企业赚钱的第三种渠道》
前沿讲座：《筹划魔方——在变化中寻找节税空间》
赢家大讲堂：《房地产总裁不能不知道的解税密码》

对税收筹划事业主要贡献：
（1）设立了全国第一家税收筹划研究所（1999年）；
（2）开通了全国第一家税收筹划网（2000年7月）；
（3）首次提出了税收筹划两大学说——“变量引进学说”和“因素分析学说”。
（4）最先倡导并实施税务咨询产品化进程，主张借助高科技手段，将税务咨询产品化。
（5）最先创造性的提出了纳税风险三维控制理论，并成功研发了房地产开发企业纳税风险三维管控系统。
（6）独家研发的《房地产开发企业纳税风险全程控制解码图》，更是清晰的解读了房地产开发全程的纳税管控流程，为房地产企业安全纳税提供了保障。

媒体专访与报道：
（1）2002年5月中央电视台五一特别节目《筹划钱景》深度报道李记有税收筹划动人故事，片长15分钟；
（2）中国税务报曾多次大篇幅报道李记有及其所在公司税收筹划成果；
（3）《成都商报》《数字财富》《中国财经报》《财经时报》都曾以整版篇幅报道过李记有的筹划事迹。
（4）2005年9月26日，中央电视台经济频道就个税改革和税收筹划问题对李记有先生进行了专题采访。
（5）2008年5月26日，《中国房地产报》就房企纳税风险意识有待提高对李记有先生进行了专题采访。
（6）2008年5月29日，《中国税务报》就房地产行业：待开发的税务服务“富矿”对李记有先生进行了专题采访。
（7） 2008年6月3日，《中国财经报》就房地产业控制纳税风险问题对李记有先生进行了专题采访。
（8）2009年2月7日,中央电视台中央电视台经济频道《中国财经报道》有关税改的系列节目进行了专题采访。
（9）2010年11月23日, 《中国税务报》就“加盟连锁：成长性税务师事务所做大做强的发展模式”对李记有先生进行了专题采访。
（10）2012年1月7日，《中国税务报》就细分市场，准确定位是事务所发展的法则问题对李记有先生进行了专题采访。

学员评价：
（1）课程深入浅出，有深度、有广度、启发性强。
（2）案例教学、引人入胜。
（3）结合税收政策变化，紧扣学员要求。
（4）擅长现场解答纳税人实务问题。