房地产行业 全程税收风险防范及纳税筹划

随着国家宏观调控的加强，从今4月17日国（2010）10号文件房地产新政国十条具体内容全文.doc到5月25日的国税发（2010）53号文件《关于加强土地增值税征管工作得通知》.doc - ，各地房产的房地产行业面临巨大的税收风险，企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中，甚至会导致企业被迫破产清算。
如何使您的企业规避众多税务风险？著名税务实战专家严思恩老师，为您进行房地产企业应对税收风险的全程精讲，答疑解惑，帮助您全面地梳理企业的业务流程与财税处理，并对税收风险做针对性分析。
土地增值税作为此次调控最严厉的一个税种，本期课程作为重点来进行讲解和分析，从清算条件、纳税义务、视同销售、安排技巧等众多方面，使您对土地增值税有全面的理解，掌握应对土地增值税清算的技巧。相信课程会使您更好地应对房地产调控给贵企业带来的税收风险，科学纳税。
   

第一部分  房地产公司设立流程、涉及税种分析（立项环节）
1.1设立房地产公司流程：案例解析 

第二部分  转让土地使用权的合同签订税务筹划及及税种分析和财务操作
2.1签订合同时候的税务筹划方案
案例解析：不同签订合同的方式的税负比较 
2.2印花税：产权转移书据
2.3契税
2.4土地使用税：财税[2006]56     
第三部分  项目开发成本核算与筹划
3.1项目开发成本的核算
3.1.1土地征用及拆迁补偿费   
3.1.2前期工程费
3.13基础设施费             
3.1.4建筑安装工程费                                             3.1.5配套设施费             
3.1.6开发间接费
3.2项目开发成本对象的确定（费用科目的归集）：
 案例：国内某著名房地产公司的核算科目

第四部分  预售阶段的税务筹划
4.1商品房预售的条件
4.2商品房的售价的定价技巧：                                
案例解析：不同方式定价缴纳土地增值税分析
4.3预售商品房的会计核算（实务操作）
4.4预售阶段纳税要求解析
4.5竣工验收环节财务操作注意事项
4.6现房销售条件及销售会计核算处理：
4.7会计收入确认条件

第五部分  相关税务处理规定及筹划案例
5.1营业税 ：（营业税文件解析）
5.1.1营业税纳税义务实现时间 
5.1.2营业税计税依据
5.1.3营业税视同销售  
5.1.4原来预售商品房的处理  
5.1.5现房销售的处理
案例：营业税税务筹划：

5.2所得税：（所得税文件解析）
5.2.1所得税纳税义务实现时间 
5.2.2所得税计税依据
5.2.3不同销售方式所得税收入确认
5.2.4所得税视同销售  
5.2.5原来预售商品房的处理 
5.2.6现房销售的处理
案例：所得税税务筹划：

5.3土地增值税：（文件解析）
5.3.1土地增值税清算条件   
5.3.2土地增值税纳税义务
5.3.3土地增值税视同销售   
5.3.4土地增值税计算
5.3.5土地增值税清算注意事项

5.4不交税及免税规定：   
5.4.1营业税       
5.4.2所得税     
5.4.3土地增值税     
5.4.4契税        
5.4.5房产税      
5.4.6土地使用税

5.5房屋租赁
5.5.1一般租赁       
5.5.2商品房预租
5.5.3商品房先租后售     
5.5.4商品房售后包租
5.5.5案例：商品房租赁税务筹划

第六部分  清盘环节
6.1项目清算的组织
6.2注意事项和相关规定
6.2项目清算的财务操