房地产营销人员的产品设计基础知识

一、设计专业基础知识概述
1、规划设计
用地性质：建设用地、住宅、公共服务设施、商业、道路用地、公共绿地、…
规划设计要点：容积率、建筑密度、绿地率、限高、退线、楼间距、……
2、单体设计
建筑设计：轴线距离、开间、进深、山墙、檐墙、层高、楼面、地面、地下室、半地下室、室外地坪、正负零、栋（幢）、单元、套、楼梯间、电梯厅、前室、防火门、玄关、厅室、过道、阳台、平台、露台、采光、幕墙、窗、外保温、内保温、屋顶、女儿墙、…
结构设计：地基、基础、梁柱板、承重墙、非承重墙、
建筑分类：结构形式分类、层数分类、防火等级分类、
暖通设计：
给排水设计：
电气照明设计：
智能化设计：
3、关于面积：
计容面积、占地面积、绿化面积、总建筑面积、地上（地下）建筑面积、…
轴线面积、套内面积、公摊面积、公摊系数、扫地面积、可售面积、…
4、设计VS报批报建
房地产五证、两书、一计划

产权面积测量（预测、实测）
二、研发设计管理VS计划管理VS营销管理
1、项目开发计划（7个计划）VS研发设计管理
2、项目开发进度计划的编制
3、销售收入计划的编制
4、销售回款计划的编制

三、研发设计管理VS成本管理
1、目标成本计划的9大类成本
2、成本管理的关键手段——限额设计
3、成本的估、测、概、预算VS产品研发设计管理

四、项目拓展阶段的研发设计管理——强排设计
1、项目可研阶段的实地踏勘和规划设计设想
2、强排设计的组织和成果
3、产品组合方案VS地价承受能力

五、项目策划阶段的研发设计管理——概念设计
1、竞争项目产品设计的市场调研
产品设计
部品标准
2、客户定位——产品定位——《初步产品建议书》
3、概念设计成果评审
4、《产品建议书》

六、规划方案设计阶段的设计管理——方案设计
1、规划方案设计任务书
2、方案设计内部评审
3、方案设计外部合作方评审（或有）
销售代理、招商代理、物业管理、商业管理、酒店管理……等关联合作方
4、方案设计优化
5、园林景观方案设计
园林景观方案设计任务书
6、管网规划方案设计
专业管线规划方案设计
管网综合规划方案设计
7、园林景观与管网综合规划方案设计综合评审

七、项目交工标准管理
1、交工标准设计
2、交工标准审批

八、项目卖场、样板间及示范区的设计管理
1、示范区独立卖场建筑方案设计
2、卖场、样板间装修方案设计任务书
3、卖场、样板间装修方案设计委托
4、材设选型选样
5、装饰装修施工图设计
6、卖场、样板间配饰及销售道具配置
7、示范区园林景观施工图设计

九、单体建筑设计管理——扩初设计、施工图设计
1、初步设计任务书
2、施工图设计任务书
3、初步设计评审规范
4、施工图设计评审
5、材料设备选型选样

十、管网规划设计管理
1、专业管线施工图设计
2、管网综合施工图设计

十一、园林景观设计管理
1、园林景观施工图设计任务书
2、景观施工图评审

十二、销售招商阶段的设计管理
1、销售培训
2、产权面积测量
3、销售资料道具配合
4、客户变更配合

十三、竣工交付阶段的设计管理
1、竣工验收、备案
2、物业管理配合
3、商业管理配合

十四、本次培训焦点话题的交流分享
1、在拿到营销提供的户型面积区间后，关于楼栋布局、楼层高度、平面布局的设计切入点及考虑因素讲解，举案例分析
2、住宅、写字楼的排水、机电设计原则
3、园林设计的风格及设计原则要点
4、别墅产品的设计要点及风格鉴赏
5、商业设计考虑因素
6、关于【奇特户型】的设计优化及创意展示
7、批量精装修的成本、工期、质量及效果的管理及把控
8、如何提高样板房展示效果

房企管理咨询&培训专家
房地产事业部项目策划&设计研发首席专家
建筑学工学士，工商管理硕士
注册建筑师，注册建造师
中国讲师500强，常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约培训讲师，房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。
 
讲师特点：
张建军老师累积25年设计院及房地产行业的从业经历，拥有从建筑师转型甲方管理的设计专业深厚功底，兼具从项目总经理、房企总裁到咨询培训老师的管理视角和系统归纳总结，成为了一名既有扎实理论修养，又有丰富实操经验的覆盖房地产管理全系统的全能型咨询培训专家。在房企只身跨地域拿项目、组公司、建系统、培养人、带队伍、融资金、做项目、扛指标、交业绩的丰富阅历，使其更擅长在咨询试培训中透过表象准确扑捉客户企业的系统性症结问题，并找出行之有效的解决方案，通过理念传播加知识分享促进培训达成实效。其整理的《房地产管理系统》的系列培训课程，其业务跨度、专业深度、系统关联度等可适应房企不同生命周期的管理特点，高处着眼、低处入手、循序渐进实现组织的全过程系统优化。其课堂表现逻辑性强、知识全面、亲和诚恳，口才良好，穿插案例，互动答疑、思维敏捷，更关注参训人的认识统一和能力提升的实效。在业内获得广泛赞誉，客户评价：一听就是实战派出身的老师，带过兵打过仗，有水平，很受益。

经典课程：
《房地产企业流程管理的系统创新与关键点管理》——总裁如何管公司&业务
《房地产企业成本管理》——如何做好全员、全过程、全成本管理
《房地产项目拓展（项目决策）管理》——如何科学决策、理性拿地
《房地产项目前期定位研究（项目策划）管理》——为何拿地后先做项目策划
《房地产项目产品研发及设计管理》——如何站在甲方角度做好设计管理
《房地产工程管理》——如何站在甲方角度做好建设工程管理

工作履历及操盘项目：
6年设计院（建筑师、CAD室主任）工作经历；

7年房企专业管理及中层管理经验：
96年起任，期间在新加坡HDB下属CESMA设计公司研修一年；2001年起历任天津万科公司设计部、项目事务部（报建&配套）、工程管理部等三个部门经理等职务；主持过天津万科城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科东丽湖、万科水晶城等项目策划和设计管理及项目管理。

8年房地产企业高管工作经验：
2003年曾任新奥集团蚌埠置业集团营销副总、常务副总主持工作；操盘新怡绿洲项目（百万平米大盘）整体策划及一期开发的管理。
自04年历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长；港湾中心酒店及海河之子俱乐部公司董事长；汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理；上海汉镒咨询公司执行董事兼总经理，兼江阴海贸资产、常熟金湾广场公司总经理；天津汉镒咨询公司总经理兼天宇阳光置业总经理等职务；任项目总经理全面操盘天津港湾中心项目（写字楼、酒店、商业、城市综合体），港湾中心酒店及海河之子俱乐部运营管理，江阴、常熟等商业综合体项目，天津南京路新天地项目（城市综合体）。
09年曾任南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务，负责天津智慧山城市综合体项目（30万平米）的全面管理。

5年持续专注于房企的管理咨询、顾问，企业培训工作经验：
2010年加盟和君集团，合伙人，任职和君咨询房地产事业部。

项目策划及操盘顾问：
烟台长岛旅游度假地产项目策划，海南东汇西海岸、秀英、森语林等项目策划及设计顾问，天津雍金房地产汉沽项目策划，海南创基保亭幸福时光项目策划，呼和浩特兴达阳光集团70万平米商业项目策划，重庆恒德物流总部基地项目策划，嫩江昆仑购物中心项目策划，三门峡金帝建材城项目策划，沈阳中泰汇通温泉养老地产项目策划，百悦集团成都百悦城项目策划及设计管理兼研发总监，海南百城陵水旅游地产项目策划兼总经理，西双版纳勐巴拉旅游地产项目策划及经营管理顾问……等20余个各类地产开发项目的策划服务、兼职高管或实操顾问。