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商业地产开发模式

内训讲师:张飚 需要此内训课程请联系中华企管培训网
商业地产开发模式内训基本信息:
张飚
张飚
(擅长:市场营销 项目管理 )

内训时长:2天

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内训咨询热线:010-68630945; 88682348

内训课程大纲
第一章 商业地产整体发展阶段剖析与政策分析
一、案例:出人意料的胜败,传统商业PK新兴城市综合体
业界标杆华贸中心的衰败----新光天地百货的持续领跑
二、2013年三季度拐点以来市场变化、商业地产面临的严酷格局
三、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之一:商业地产城市空间的变化
四、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之二:商业地产城市等级的变化
五、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之三:商业地产投资结构的变化
六、房地产业全行业周期,如何预知周期变化
商业地产在房地产行业周期变化时的不同操作策略
七、案例:万达成功的唯一秘密
      解读:商业地产发展第三阶段的特点:政府需求与企业产品的对接
            商业地产土地价格的真相
八、案例:万达转型时期的尝试:万达汉街、影都、长白山到底在干什么
解读:商业地产发展第四阶段的特点:
九、十八大以来颠覆商业地产格局的重大政策之四:商业地产拿地的变化
十、商业地产企业面对行业变化的应对方式选择
单一住宅地产向商业地产跨越
住宅、商业地产向文化、休闲地产跨越
住宅、商业地产向科技等产业地产跨越
二级开发向棚户区改造方面的跨越
二级开发开发向一二级联动、基础设施建设、土地整理的跨越
二级开发开发向新型城镇化跨越

第二章 传统拿地模式的思考
一、从概念开始
(一)交易对象
(二)交易物品
(三)交易方式
(四)交易价格
二、代表性企业的拿地和战略关系
案例:融创地价表、万达地价表、华夏幸福基业地价表、碧桂园地价表、万科地价表
三、共性研判
(一)房地产开发的意义
(二)主要阶段:拿地、研发、建设、营销
四、共性解读
(一)专注单一特定类型土地的意义
(二)寻求与政府、央企某一种特定结合的意义
五、与政府结合的传统形式
本节探讨在过去的20年里,开发企业与政府结合的各种形式,以下形式仍需结合招拍挂
(一)中心城区企业、机构的外迁(济南东进模式的广泛应用)
(二)城中村改造(棚户区改造等老城区改造)
(三)新农村建设(河北省的失败)
(四)参与新区规划土地一级开发或一二级联动(城投公司)
(五)基础设施或公共服务建设换取土地(东方园林)
(六)产业园区开发换取土地(光谷)
六、传统拿地模式面临的主要难点和应对手段
(一)财政收支两条线的影响
(二)规划体系的合规性
(三)新增建设用地指标限制
(四)一级开发招标机制
(五)地方融资平台融资机能丧失
(六)楼堂馆所禁建对政府主导型新区造城模式的毁灭
案例:万达长白山的转型

第三章 现行土地管理机制下土地运营与拿地模式实操
一、规划体系和国土资源体系的关系
(一)三大规划体系的意义
1、总体规划
2、控制性规划
3、土地利用规划
(二)一二级土地开发的规划体系合规性
1、二级土地招拍挂的规划体系
2、一级土地开发的规划体系
案例:国土规划调整程序
二、一级土地开发的三大节点
三、一级土地开发的合规性
四、传统拿地模式实操案例:华藏世界合作合同
五、一级开发的土地成本确认
案例:丁字湾南海新城
六、二级招拍挂的经验分享
(一)从土地出让计划开始
(二)挂牌条件设计
(三)竞价策略
(四)摘牌后调容----玩不起的猫腻
(五)账户可以解决标底
(六)临场授权
(七)参与就是获利
(八)阻击获利
课堂练习一
实战模拟:挂牌

第四章 土地制度变革与拿地模式创新
一、从产业展开对政府需求的研判---与政府结合的升级模式
二、从政府职能展开全新的结合模式
案例:中新生态城
解读:生态文明
三、引导政府的政绩观念之一:新型城镇化与精明增长
案例:案例:村不动、城入乡的三道湾镇和槟榔河村
四、引导政府的政绩观念之二:产业升级
案例:北京朝阳:科技CBD
案例:京津冀一体化规划
案例:海口观澜湖
案例:合众人寿
五、农村土地的流转和土地市场改革对土地价格的长期影响
六、机遇下的拿地和土地运营模式
七、央企合作路径
案例:各公司融资成本
解读:社会资源向央企和政府倾斜
案例:地铁公司和地铁上盖

第五章 土地评估及拿地风险规避
一、传统教科书的土地估价方式
(一)传统估价方式
(二)不可操作性
二、具备实操性的土地评估工具:战略选择和行动评估矩阵
三、进入城市和区域的评估模型和拿地风险
四、单一地块的评估模型和拿地风险
五、待定土地的开发技巧
六、二手土地拿地实际操作程序和风险规避
课堂练习二
实战模拟:土地战略评估

第六章 商业地产招商运营之一:首要目标--为政府招商,为土地运营
(一)卫星城:高端服务业位基础的CSD模式
案例:北京:房山CSD
(二)新城开发:构造混合产业中心模式
案例:广州:中交集团南沙新区
(三)中心城区:构造行业中心模式
案例:香港数码城、国家环境服务产业园
(四)开发战略定位设计
(五)开发组织设计
(六)开发政策获取
1、土地政策
2、招商引资
3、投资环境
(七)土地获取

第七章 商业地产开发运营之二:为市场招商,为商业运营
(一)超大型商业地产项目产品功能定位及物业配比
      案例:瑞安新天地
(二)中小型商业地产项目产品功能定位及物业配比
      案例:复星实业:三亚,亚特兰蒂斯
(三)商业地产投融资及运营模式
案例:中粮大悦城
(四)移动互联网时代对传统商业运营模式的影响
1、商业运营的大数据时代、专业市场的衰退
2、生态、休闲、体验式购物中心

第八章 郊区商业运营
(一)郊区商业发展历程
1、城市规划与郊区商业的关系
2、郊区商业发展形势
3、郊区商业与城市中心商业的共存关系
(二)郊区商业的开发运营
1、郊区商业选址
2、郊区商业的策划定位
3、郊区商业建筑规划设计
4、郊区商业招商特点
5、郊区商业运营模式
(三)郊区商业成功案例分析:
1、永旺购物城
2、奥特莱斯天津佛罗伦萨小镇
(四)新城镇化、棚户区改造政策为商业地产带来的新契机

讲师 张飚 介绍
中华企管培训网特邀讲师,房地产战略定位专家,国家环境产业园项目组组长,易信城市产业研究院董事长,房企总裁战略顾问,实战派培训师,清华大学、北京大学房地产总裁特聘教授,毕业于华中科技大学,北京大学经济地理专业研修。

曾任春光集团、新华集团、澳美基业、中盈集团等大型房地产集团总裁;搜房网、新浪房地产网等知名网站房地产板块顾问。

实操多个区域性开发和新市镇开发。在土地获取、区域发展、产业规划、新型城镇化方面均有深刻理论和实践功底。十八年的项目操盘经验,主持一级土地整理项目总面积达100余平方公里,主持开发项目总建筑面积达500余万平方,以实践项目为载体,统筹研发、实践和运营管控,涵盖商业地产、住宅地产、产业地产等领域。

讲授过数十场专业领域企业内训及公开课,包括:中新生态城、松江集团、招商地产集团、万路集团、冠鲁集团、丁字湾南海新城城投公司、中建院、易筑设计、清华大学房地产总裁班、武汉大学房地产开发与金融领袖班等知名企业、教育机构顾问及特聘讲师。

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