房地产项目论证和土地研判

第一部分 项目、土地的决策工具和决策阶段（1.5H）
一、失败案例：北京南六环某项目拿地决策
二、常见问题
（一）常见问题一：
1、决策---算账---产品
2、售价等不确定
3、结论不确定---无法决策
（二）常见问题二：
1、官员、原土地方---叫好
2、老板---下达指令
3、非操盘经理人---感觉不错
4、操盘经理人---痛苦艰难
（三）常见问题三：
定性容易、定量难---有完全不同性质的好
（四）问题链接：
1、问题链接---成本表单---方法
2、问题链接---不同维度---方法
三、决策工具
（一）是否存在某一种工具可以简单判断该不该拿地？
（二）战略选择和行动评估矩阵
（三）SPACE矩阵决策法
四、成功案例：新奥某项目
（一）SPACE矩阵
（二）客户分析图
（三）产品定位

第二部分 进入城市和区域决策
一、进入城市和区域决策的决策因子----识别有效信息
（一）外部关键因子
1、宏观政策和产业导向
案例：万达第一次扩张之路
2、区域经济和城市发展
3、行业周期
4、竞争关系
5、人口与投资特征
6、土地财政依赖度
案例：鄂尔多斯、神木、山东银滩

（二）内部关键因子
1、企业战略
2、产业资源
3、融资能力
4、运营能力
5、营收能力
6、人力资源与组织管控
二、小结：城市或区域决策space矩阵的决策体系

第三部分 地块和项目决策工具
（一）决策工具和方法
1、SPACE矩阵决策方法
2、六分法定位决策
（二）两类因子的设定
1、市场与竞争性因子
（1）区域规划主导方向与项目吻合度
案例：京津冀一体化和滨海新区
（2）区域规划成熟期所处阶段
（3）区域人口来源主动性
案例：京津新城
（4）区域内土地供应状况
（5）区域内竞争性开发企业开发能力和供应
（6）区域内各类产品分布与去化能力
2、财务与产品因子
（1）企业账期控制能力
（2）项目整体自有资金占比
（3）企业融资能力
（4）产品利润及定价策略（价格、利润）
（5）企业销售能力
（6）企业优势产品吻合度
案例：华侨城对于中心城区豪宅的态度、万科对于商业地产的态度
（三）小结：项目和地块决策space矩阵的决策体系

第四部分 分组练习

中华企管培训网特邀讲师，房地产战略定位专家，国家环境产业园项目组组长，易信城市产业研究院董事长，房企总裁战略顾问，实战派培训师，清华大学、北京大学房地产总裁特聘教授，毕业于华中科技大学，北京大学经济地理专业研修。

曾任春光集团、新华集团、澳美基业、中盈集团等大型房地产集团总裁；搜房网、新浪房地产网等知名网站房地产板块顾问。

实操多个区域性开发和新市镇开发。在土地获取、区域发展、产业规划、新型城镇化方面均有深刻理论和实践功底。十八年的项目操盘经验，主持一级土地整理项目总面积达100余平方公里，主持开发项目总建筑面积达500余万平方，以实践项目为载体，统筹研发、实践和运营管控，涵盖商业地产、住宅地产、产业地产等领域。

讲授过数十场专业领域企业内训及公开课，包括：中新生态城、松江集团、招商地产集团、万路集团、冠鲁集团、丁字湾南海新城城投公司、中建院、易筑设计、清华大学房地产总裁班、武汉大学房地产开发与金融领袖班等知名企业、教育机构顾问及特聘讲师。