土地增值税形变分析及清算实战训练

一、土地增值税清算体系介绍
思考1：土地增值税分新房、旧房两个体系按核定、查帐两种方法进行清算，房地产公司存在选择清算体系的筹划方法，如何筹划选择清算体系？
关键点：土地增值税是按新房与旧房两种房屋类别进行清算体系区分，并不是按房地产公司与非房地产公司两种公司类别进行清算体系划分。
思考2：土地增值税中的成本，到底是凭票且必须付款扣除还是可以根据决算扣除？
思考3：收入按权责发生制确认，成本、税金按收付实现制原则确认，如何消除由于税法规定不合理而导致的额外税负？

二、查帐制下的清算
（一）土地增值税概念  
思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？          
思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？

（二）土地增值税的纳税人

（三）几个重要的概念
1.清算单位
思考3:什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。江苏省由规划批准书改为发改委立项。清算分类标准各地不同，导致税负不同。
思考4：江苏实际上是按三种类别分别计算增值率与增值税，然后按清算单位汇总纳税。
2.主管税务机关
3.车库的不同涉税结果
思考5：车库是否就是一定按非住宅类清算？ 车库有三大类四小种，它们的税收处理结果并不相同，各地政策也在持续变化中。  
思考6：可转让的地下车库是否应分摊土地成本？
4.分摊标准
思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？
5.可售建筑面积
思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
6.公共配套设施思考9：公共配套设施的税务规划是影响土地增值税的最重要因素.

（四）收入
1.房地产销售收入
思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？
关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。
2.视同销售收入
思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？       
税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。
3.自用或出租
思考12：①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？江苏要求房地产公司移交人防使用权才可以扣除成本，既违反了成本扣除的原理也违反了人防法。     
②销售使用权和租赁的区别是什么？

（五）成本
1.取得土地使用权所支付的金额
思考13：①取得土地使用权所支付的金额，是否仅限于支付给国土房产局的土地出让金？ 土地出让金返还如何处理？              
②母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？
④在不同的清算单位之间土地优先按占地面积分摊，在同一个清算单位，土地按建筑面积分摊。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本
思考14：①同一清算单位中，可以存在不同的单方建筑面积成本。
②资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程。 资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程  
③原文件存在漏洞，设备与甲供材不得作为开发成本
④开发间接费和期间费用的界限在哪里？                            
⑤如何判定政府规费哪些进开发成本、哪些是代收费用？
⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？    
⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？
3.开发土地和新建房及配套设施的费用
思考15： 
①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹资方式对利息支出扣除的影响不同。
4.与转让房地产有关的税金思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？
5.财政部规定的其他扣除项目
思考17：  
①房地产公司的印花税不得作为扣除项目。
②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？海南、江苏、南通有比较好的解决方案。（六）票据
思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？

（七）新房尾盘清算
思考19：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？ 如何启动二次清算程序？（八）旧房土地增值税清算
思考20：①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？      
②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？③房地产企业销售旧房能否加计扣除?旧房的土地契税是否可以全额扣除？
④旧房土地增值税清算规划

三、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析
1降价筹划。                 
  案例说明事前降价筹划带来的恶果，事实上降价筹划仅适用于旧房清算。
2.成立销售公司.降低适用税率筹划。
案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。
3.装修收入分散筹划。   
案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响,税收筹划必须符合商业惯例。

中华企管培训网特邀讲师，南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务12年，现任某房地产集团财务部总经理，同时兼任数家房地产集团的税务顾问。上海财经大学（高顿）、北京大学EMBA房地产总裁班、江苏省注册税务师协会、上海莱顿不动产学院、北京均涵管理咨询公司特聘讲师，中华会计网校金牌讲师。

擅长：房地产行业的原罪清理、商业模式创新、资产重组所涉税收业务，对土地增值税清算有丰富的经验。形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。
 
学术成绩
最畅销房地产税收书籍《房地产税收面对面：实务与案例》作者。
在国家核心财经期刊《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章5万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。