房地产企业系统创新与关键点管理

一、企业管控创新:开发商的四基管控系统
管控系统的四个基本点:
        1、开风商企业的资源配置（管好人）                 架构管理系统
        2、开发商企业的系统运营（管好事）                 计划管理系统
        3、开发商企业的投入控制（管好投入）               成本管理系统
        4、开发商企业的产出控制（管好产出）               绩效管理系统

1、创新架构管理
问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管     
      理成本高企等问题。
      怎么解决这些问题？
创新点：
1、以专业优化组合配置资源配置
2、简约、精细化架构管理系统

要点:
专业优化组合
    专业设置及组合
    简约管理架构设计
职能工作细分
    部门职能的工作清单
    操作部门的接口
岗位责任系统
    定岗定编
    职务说明书
运作权限系统
     部门职责权限
     各种审批流程
 
3、创新计划管理
问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅， 人员忙于奔命，效率低下，成本高企等
      问题。
      怎么解决问题？
创新点：1、建立四级计划系统
           2、完善计划管理机制
要点：
计划体系的内容：
一级计划：战略规划及五年发展计划
二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）
三级计划：部门月度计划模板
四级计划: 岗位个人周计划
         计划的编制：
              计划主要节点的分层管理
              主要节点之间标准工作周期
          计划的分解与运行
          计划的监控与考核
 
4、创新成本管理
问题：开发商普遍缺失成本管理系统， 各种浪费， 极大地吞噬了项目的利润。
        怎么解决问题？
创新点：1、建立全程、全员成本管理系统
         2、市场倒推式的造价定位方法
   要点：
建设前期成本控制
目标成本与责任成本
成本控制指导书
建设过程成本控制
动态成本控制
建设后期的成本控制
结算、决算与成本考核

5、创新绩效管理
问题：团队管理中普遍存在能力与动力不 足，团队执行力低下， 项目不能取得预期
        利润等问题。
        怎么解决问题？
创新点：1、过程与结果并重的双重绩效管理
         2、量化简单的绩效考核指标
   要点：
项目绩效考核
 项目绩效考核中的二次分配
 项目绩效考核指标
骨干人员的长期激励机制
         月度目标管理考核流程：
              计划考核指标的量化
绩效工资体系的建立
多元考核主体的考核办法
 
二、项目运营系统创新: 6大增值点的项目价值链管理
     房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。
 
1．创新项目决策
问题：传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。
           怎么解决问题？
   创新点:1投资决策系统 、
              2投资分析模型
   要点：
项目论证管理流程
项目初步设计分析
项目成本估算方法
土地的投资价值
 
2．创新项目策划
问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。
        怎么解决问题？
    创新点: 四维项目策划系统
   要点：
项目策划管理流程
客户定位（客户细分与需求调研）
造价定位及项目成本测算
产品定位（项目主题及物业发展建议）
项目运营定位；
项目策划任务书
四维项目策划
    客户定位(客户是谁,需要什么)
    造价定位(客户支付能力,造价标准)
    产品定位(项目核心问题,做什么产品)
    运营定位(项目开发节奏,经营目标)
 
3．创新设计管理
问题：很多开发商只有设计委托，没有设计管理。
        怎么解决问题？
  创新点：三度设计管理 系统
   要点：
设计委托管理流程
设计任务书
    设计评审及优化
设计跟踪服务
设计变更
 
4．创新工程管理
问题：甲方不会作甲方，造成进度失控、 质量失控、成本失控。
         怎么解决问题？
    创新点:1、甲方工程关键点管理系统  2、甲方工程管理的角色 
   要点：
甲方工程部的角色与作用
工程管理流程
工程管理指导书及工程管理标准
甲方现场管理十大关键点
客户敏感质量问题的防治
物业移交管理
保修期内的维修管理
      
5．创新营销管理
  问题：销售服务不到 位，是买方市场销售的基本问题。
        怎么解决问题？
 创新点：1、服务营销系统 ，2、一站式销售服务
 要点：
营销策划管理
案场内部管理
销售服务管理
销售价格管理
销售费用管理
客户事务管理
销售变更的管理
 
6．创新客户管理
   问题：开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。
           怎么解决问题？
   创新点：1、三位一体的客户服务系统 ，2、客户资源管理与经营
    要点：
客户满意度提升计划
产品服务
销售服务
物业服务
客户俱乐部运作
 
三、外包管理创新：开发商的供应链管理
问题：不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。
        怎么解决问题？
   创新点：供应链管理系统
    要点：
1．外包管理流程
2．招投标管理
招投标管理流程
工程采购招投标
甲供材设采购招投标
3．外包业务任务书
项目策划任务书
设计委托任务书
工程管理指导书
营销策划任务书
4．外包合同
设计类合同
工程类合同
营销类合同
5．外包成果评审
各类外包评审的流程
各类外包评审的标准
各类外包成果的验收

房企管理咨询&培训专家
房地产事业部项目策划&设计研发首席专家
建筑学工学士，工商管理硕士
注册建筑师，注册建造师
中国讲师500强，常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约培训讲师，房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。
 
讲师特点：
张建军老师累积25年设计院及房地产行业的从业经历，拥有从建筑师转型甲方管理的设计专业深厚功底，兼具从项目总经理、房企总裁到咨询培训老师的管理视角和系统归纳总结，成为了一名既有扎实理论修养，又有丰富实操经验的覆盖房地产管理全系统的全能型咨询培训专家。在房企只身跨地域拿项目、组公司、建系统、培养人、带队伍、融资金、做项目、扛指标、交业绩的丰富阅历，使其更擅长在咨询试培训中透过表象准确扑捉客户企业的系统性症结问题，并找出行之有效的解决方案，通过理念传播加知识分享促进培训达成实效。其整理的《房地产管理系统》的系列培训课程，其业务跨度、专业深度、系统关联度等可适应房企不同生命周期的管理特点，高处着眼、低处入手、循序渐进实现组织的全过程系统优化。其课堂表现逻辑性强、知识全面、亲和诚恳，口才良好，穿插案例，互动答疑、思维敏捷，更关注参训人的认识统一和能力提升的实效。在业内获得广泛赞誉，客户评价：一听就是实战派出身的老师，带过兵打过仗，有水平，很受益。

经典课程：
《房地产企业流程管理的系统创新与关键点管理》——总裁如何管公司&业务
《房地产企业成本管理》——如何做好全员、全过程、全成本管理
《房地产项目拓展（项目决策）管理》——如何科学决策、理性拿地
《房地产项目前期定位研究（项目策划）管理》——为何拿地后先做项目策划
《房地产项目产品研发及设计管理》——如何站在甲方角度做好设计管理
《房地产工程管理》——如何站在甲方角度做好建设工程管理

工作履历及操盘项目：
6年设计院（建筑师、CAD室主任）工作经历；

7年房企专业管理及中层管理经验：
96年起任，期间在新加坡HDB下属CESMA设计公司研修一年；2001年起历任天津万科公司设计部、项目事务部（报建&配套）、工程管理部等三个部门经理等职务；主持过天津万科城市花园、万科都市花园、万科花园新城、万科东丽湖、万科水晶城等项目策划和设计管理及项目管理。

8年房地产企业高管工作经验：
2003年曾任新奥集团蚌埠置业集团营销副总、常务副总主持工作；操盘新怡绿洲项目（百万平米大盘）整体策划及一期开发的管理。
自04年历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长；港湾中心酒店及海河之子俱乐部公司董事长；汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理；上海汉镒咨询公司执行董事兼总经理，兼江阴海贸资产、常熟金湾广场公司总经理；天津汉镒咨询公司总经理兼天宇阳光置业总经理等职务；任项目总经理全面操盘天津港湾中心项目（写字楼、酒店、商业、城市综合体），港湾中心酒店及海河之子俱乐部运营管理，江阴、常熟等商业综合体项目，天津南京路新天地项目（城市综合体）。
09年曾任南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务，负责天津智慧山城市综合体项目（30万平米）的全面管理。

5年持续专注于房企的管理咨询、顾问，企业培训工作经验：
2010年加盟和君集团，合伙人，任职和君咨询房地产事业部。

项目策划及操盘顾问：
烟台长岛旅游度假地产项目策划，海南东汇西海岸、秀英、森语林等项目策划及设计顾问，天津雍金房地产汉沽项目策划，海南创基保亭幸福时光项目策划，呼和浩特兴达阳光集团70万平米商业项目策划，重庆恒德物流总部基地项目策划，嫩江昆仑购物中心项目策划，三门峡金帝建材城项目策划，沈阳中泰汇通温泉养老地产项目策划，百悦集团成都百悦城项目策划及设计管理兼研发总监，海南百城陵水旅游地产项目策划兼总经理，西双版纳勐巴拉旅游地产项目策划及经营管理顾问……等20余个各类地产开发项目的策划服务、兼职高管或实操顾问。