项目操盘手的必备财税训练

第一部分 房地产开发流程重要财税风险节点介绍
一、开办初期重要财税风险点
1、公司设立前，可以利用地方政府间的竞争关系，与地方政府谈判，取得公司注册地税收优惠返还，有多个案例表明，可以取得地方政府财力实得部分70%的直线税收返还。
2、开办初期，项目公司财务部门必须及时根据集团财务制度与流程建立新办公司流程与制度，保证母子公司之间制度与流程的传承与衔接。

二、四证取得前重要财税风险点
1、发改委立项 部分银行的融资总额按发改委立项总额的50%为限，因而争取立项投资总额最大化。
2、做好土地与在建工程抵押，对于分期开发的项目，需要做好土地分割抵押。
3、大部分银行三证上会，四证提款，因而四证取得前自有资金投入最大化，房地产公司需要搭建补充的融资平台，建立直接融资的渠道，以防资金断裂，此时资金风险最高。
4、甲供材料的税收处理。区分可以甲供的材料与设备，实现税收优化。

三、预售节点重要财税风险点
1、做好按揭银行的谈判，选择优势互补的银行。
2、制订销售流程，开盘前进行实战演练。
3、财务部参与定价，制订底价，对促销政策与定价政策提出意见。
4、从集团层面安排资金，考虑是否提前还款。
5、预售后，税收风险开始上升，关注流转税与房产税的交纳。

四、竣工节点重要财税风险点
1、竣工备案，企业所得税风险突然上升，销售开发产品企业所得税从毛利率预征转为实际利润率征收，房地产公司的假发票与成本分摊风险提升。
2、竣工备案，会计上停止建造成本的资本化。万科、金地等企业以项目竣工作为可以确认收入的重要条件。

五、交房节点重要财税风险点
1、交房是会计上确认收入与成本的重要节点，对于上市公司而言，是利润操纵的重要节点。
2、交房超过85%，税务机关有权要求进行土地增值税清算。

六、清算环节
1、土地增值税清算、企业清算，最好公司注销一次性打包税务处理。利用清算环节的征管漏洞是企业进行原罪清理的重要手段。

第二部分  财务管理必备知识
一、财务是什么？
1、介绍财务的四大职能
2、介绍财务管理的四大手段
3、财务的四种境界
4、财务的核心竞争力
搭建融资平台，保障资金流转
进行纳税筹划，直接价值创造
整合信息资源，引导资源配置

二、如何读懂三张报表
1、如何看公司的基本面
2、财务报表里的操纵技巧
3、财务分析
介绍财务分析的终极指标杜邦体系的历史演变

三、收入的确认
1、从几大地产上市公司的收入确认不同说起
收入时点确认有选择的空间

四、成本的归集、计算与分摊
1、成本对象的确定原则与技巧
（1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理
（2）、确定成本对象的六原则
（3）、成本分摊标准的选择技巧
2、成本的计算流程图
3、成本筹划管理

第三部分   房地产集团涉税风险管理
一、税的产生
1、税收本质（分配说、交易说）
2、税收的固定性， 就是法定性，是税收管理的法律渊源
3、税收体系
准则为基础，税法文件为主体（一年1014个文件），部门法为补充（城市房地产管理法、建筑法、合同法、公司法、物权法、民法通则）

二、税法中的两套体系
1、法规中的实质重于形式（与会计近似）
2、实战中的形式重于实质（稽查局  法律事实优于经济事实）

三、税收实践主要特征
1、信息不对称
税务机关：，税法体系混乱，法规不透明，以一年1014个文件为代表
纳税人：隐瞒实际经营信息， 买假票、假交易
2、对税务机关的立法保护（核定权与复议前置）

四、税收规划手法归纳与总结
（一）、避税的四种境界
1、乱帐，通过征管漏洞漏税。
2、钻政策空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。
3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。
4、博弈文件，企业公关在税务领域的直接体现。
（二）、税法的硬伤—核心概念缺失导致缺少可推理性
（三）、税务风险识别基本流程
1、征税对象（对什么征税） 
2、义务人（由谁交）
3、纳税时点（什么时候交，有时用于辅助判别是否交税）   
4、应纳税所得与税率，税收优惠。（征多少）
5、纳税地点（在哪交）
6、涉税文书管理与涉税标准流程（不交冤枉税）
（四）、创新性筹划
1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房BT 
2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。
（五）、节税手法按效益原则归类
1、高风险低成本手法：买假发票、不入帐、挂往来款
2、低成本低风险手法：合理利用税收政策、谈税收返还，进行公司组织架构设计、关联方转移定价，从产业链的角度转移利润。
3、高成本低风险手法：合并分立等资产重组手法。
（六）、营改增对房地产企业的影响
1、根据目前房地产业营改增的框架，房地产行业整体税负上升。
2、主要问题集中在以前未取得增值税进项发票的成本如何设计扣除率，进项税金如何在营业税销售面积与增值税销售面积之间分摊。
3、过渡期是否存在优惠政策不明。
第四部分 投资必备基本知识
1、净现金流（NCF ）
2、内含报酬率（IRR)
通俗的说，IRR就是一项投资的年平均回报利率
有统计，2009年，美国投资人用IRR及NPV作为主要评估指标的占70%，中国投资人只有30%左右。
缺点: 存在多IRR的情况
先有收益后投资的项目，IRR越低项目越优秀
3、净现值（NPV)
通俗的说，NPV就是一个项目现在的价值。
NPV的难点，不在于现金流的计算，而是在于折现率的选择。
(1)、按公司三年平均净资产收益率作为资本金折现率
(2)、按国债利率+风险溢价，风险溢价为4%-8%
(3)、资产定价模型（第一次可以量化风险）
（第一步） 选择类似上市公司的beta,然后计算上市公司的Beta 资产
（第二步） 再通过非上市公司的Beta 资产 得到Beta 股票
Beta股=beta资产*（1+（1-t)*债务股本比）
B用的是过去时，如果过去和将来不具有连续性，不可用。
影响B的是经营杠杆、财务杠杆

中华企管培训网特邀讲师，南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务12年，现任某房地产集团财务部总经理，同时兼任数家房地产集团的税务顾问。上海财经大学（高顿）、北京大学EMBA房地产总裁班、江苏省注册税务师协会、上海莱顿不动产学院、北京均涵管理咨询公司特聘讲师，中华会计网校金牌讲师。

擅长：房地产行业的原罪清理、商业模式创新、资产重组所涉税收业务，对土地增值税清算有丰富的经验。形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。
 
学术成绩
最畅销房地产税收书籍《房地产税收面对面：实务与案例》作者。
在国家核心财经期刊《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章5万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。